Nhu cầu về loại hình nhà siêu nhỏ rất lớn do giá thành hợp túi tiền với số đông, tuy nhiên cần cân nhắc những hệ lụy trong việc quản lý đô thị.

Đầu tư căn hộ siêu nhỏ (tạm gọi là chung cư mini) được nhận định là một xu hướng mới giúp giải quyết nhu cầu về nhà ở đang bức xúc tại khu vực đô thị. Tuy vậy, vẫn có nhiều ý kiến lưu ý về mức độ phù hợp của loại hình căn hộ siêu nhỏ này tại Việt Nam.

Nhu cầu lớn

Thời gian trước, trong khi cơ quan quản lý đang “nâng lên, đặt xuống”, cân nhắc chuyện có cho phép hợp thức hoá loại hình “chung cư tư nhân” hay không, quản lý như thế nào..., thì những chủ đầu tư chung cư tư nhân vẫn âm thầm “săn đất” và lên kế hoạch.

Vậy nên, khi Nghị định 71/CP của Chính phủ có hiệu lực cũng là lúc các chủ đầu tư đua nhau “xả hàng”. Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71/CP đã cho phép xây dựng, mua bán, cấp chứng nhận chủ quyền cho căn hộ 30 m2 trong nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Thậm chí, việc mua bán khá dễ dàng, chỉ cần công chứng mà không phải qua sàn giao dịch bất động sản như nhà chung cư.

Loại hình căn hộ này đã phát triển tự phát ở Hà Nội từ vài ba năm trước đây. Giới đầu tư xây dựng cũng coi đây là cơ hội tốt bởi với loại hình nhà này, chủ đầu tư phải bỏ vốn ít hơn, thủ tục giấy phép nhanh hơn và thu hồi vốn để quay vòng nhanh hơn.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, sau khi Nghị định 71/CP được ban hành, giá căn hộ chung cư tư nhân đã tăng trung bình 200 triệu đồng/căn chỉ trong vòng hơn một tháng qua. Lợi nhuận kèm theo các thuận lợi khác càng khích lệ các chủ đầu tư thêm động lực để “săn” đất xây căn hộ. Tại TPHCM, một số chủ đất đã bắt đầu rục rịch xây chung cư mini.

Khách hàng luôn có nhu cầu rất lớn về những loại hình nhà ở có giá thành rẻ và phù hợp với thu nhập. Ảnh: Tấn Thạnh

 Anh Việt, có khu đất gần 400 m2 ở quận Tân Phú, cho biết anh đang tiến hành thuê thiết kế và dự kiến sẽ xây khoảng 30 căn hộ chung cư mi ni. Với giá bán chỉ từ 700 triệu đồng đến 1,2 tỉ đồng/căn, số tiền lãi thu về cũng sẽ rất khá. Nhìn từ góc độ người mua, các căn hộ loại này đáp ứng nhu cầu của một số đông người dân, những người không có nhiều tiền.

Thay vì phải sống thuê trong những khu nhà phố, người ta có thể mua căn hộ mini dạng này, vừa là tài sản sở hữu vừa giải quyết nơi ăn, chốn ở. Chính vì ai cũng có thể làm được cộng với yếu tố giá rẻ nhắm vào số đông người mua nên rất có thể thị trường sẽ xuất hiện làn sóng “nhà nhà làm địa ốc, người người làm địa ốc” trong thời gian tới.

Quản lý khó

Đầu tư căn hộ siêu nhỏ được nhận định là một xu hướng mới giúp giải quyết nhu cầu về nhà ở đang bức xúc tại khu vực đô thị. Tuy vậy, mô hình “mini” nhưng những vấn đề nảy sinh thì không hề “mini” chút nào. Ông Dương Chí Thiện, Phó Tổng Giám đốc Neoland, cho biết căn hộ mini hiện được xem là xu hướng toàn cầu.

Doanh nghiệp không được xây chung cư mini Ngày 15-10, Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71/CP chính thức có hiệu lực cho phép tư nhân phát triển các chung cư mini và giao dịch mua bán loại căn hộ này. Theo đó, chỉ những hộ gia đình hoặc cá nhân riêng lẻ mới được xây dựng chung cư mini, doanh nghiệp hoặc các tổ chức không được xây dựng loại hình nhà ở này.

Nhằm bảo đảm nhu cầu về nhà ở cho người độc thân, nhiều nước trên thế giới đã xây dựng những căn hộ siêu nhỏ hay còn gọi là “studio” với diện tích khoảng 20-30 m2.

Tuy vậy, ngoài việc lưu ý về mức độ phù hợp của loại hình căn hộ siêu nhỏ này tại Việt Nam, ông Thiện còn nghi ngại về trình độ dân trí khi tiếp cận một môi trường sống mới.

Loại nhà cho một người sẽ nhanh chóng thành “ổ chuột” khi phải chứa tới 4 người, bị cơi nới với nếp sống như những năm 80 của thế kỷ trước. Trái với những mô hình này nọ, các cơ quan chức năng chỉ cho làm thí điểm rồi phải thẩm định, đúc kết những bài học thực tiễn thì lần này các cơ quan chức năng lại tỏ ra dễ dàng cho qua sáng kiến này.

Do đó, theo ý kiến của các chuyên gia, việc cho phép phát triển chung cư kiểu này nếu làm không tốt sẽ ảnh hưởng tới quy hoạch của TP. Bên cạnh đó, việc phát triển dạng chung cư này có thể sẽ làm kế hoạch dãn dân ra các vùng ven càng khó khăn thêm. Dân cư sẽ co cụm vào khu vực nội thành khiến nhiều khu vực có thể bị nén chặt thêm.

Đó là chưa nói đến việc tổ chức quản lý chung cư, vốn đang là vấn đề không dễ dàng ngay cả đối với một công ty phát triển bất động sản chuyên nghiệp.

Nếu các cơ quan chức năng không đưa ra những tiêu chí cụ thể để quản lý về diện tích tối thiểu, về các điều kiện vệ sinh, an toàn cháy nổ cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến sở hữu và chuyển nhượng thì chắc chắn không lâu mô hình này sẽ lại là một vấn đề làm đau đầu các nhà quản lý. Sự “thông thoáng” hiện nay đối với mô hình này đang tiềm tàng những vấn đề xã hội phức tạp.