Rất nhiều dự báo cho rằng, thị trường bất động sản đang và sẽ còn trong tình trạng suy thoái. Tuy vậy, vẫn có những ý kiến nhìn nhận, cần bình tĩnh chuẩn bị đón thời cơ. 


Thị trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho toàn bộ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản (BĐS), vì vậy những biến động trên thị trường tài chính, tiền tệ lập tức tác động mạnh vào thị trường bất động sản.

Đừng than phận khó…

Bên cạnh việc thắt chặt chính sách tín dụng của Chính phủ đối với BĐS theo tinh thần Nghị quyết 11/2011, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản năm 2011 cũng sụt giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 464 triệu USD - mức thấp kỷ lục trong 5 năm qua. Ngoài ra, việc huy động vốn trên kênh chứng khoán trong năm 2011 hoàn toàn bị ngưng trệ, khi thị trường chứng khoán cũng ảm đạm không thua gì thị trường bất động sản. Hàng loạt công ty địa ốc đã phải hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động vốn trong năm qua vì không có người mua. Những điều này đã làm cho thị trường BĐS nói chung, BĐS TP.HCM nói riêng rơi vào trạng thái bất ổn, thậm chí đóng băng kéo dài trong gần suốt năm qua. Nguồn cung mới năm 2011 ước đạt khoảng 11.300 căn hộ được chào bán, tăng 32,9% so với năm 2010, chủ yếu ở phân khúc trung bình. Chính sách thắt chặt tín dụng làm giảm khả năng chi trả của người mua. Vì vậy, những căn hộ giá rẻ chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường với giá chào bán trung bình trên 15 triệu đồng/m2. Và tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng cuối năm 2011 là sự kiện được gọi là "bán tháo căn hộ" của Petro Vietnam Landmark với giá bán giảm đến 35% từ 23,8 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn 15,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, việc giảm giá bán căn hộ của dự án này không thu hút nhiều sự quan tâm của người mua cũng như tâm lý của các chủ đầu tư khác. Vì thế hiệu ứng "domino" đã không xảy ra như nhận định của các chuyên gia. 

Những khó khăn của thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt xa dự báo và dự kiến của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Lợi nhuận kinh doanh của Công ty Địa ốc Hoàng Quân trong quý 4/2011 không bằng 1/10 so với cùng kỳ năm trước, chỉ đạt hơn 15 tỷ đồng, trong khi cuối năm 2010, doanh nghiệp này thu về hơn 191 tỷ đồng.

Công ty Địa ốc Sacomreal cũng không thoát khỏi cảnh khó khăn khi lợi nhuận trong quý 4/2011 chưa đầy 10 tỷ đồng, giảm gần 80% so với năm trước. Lũy kế cả năm, doanh thu thuần đạt 532 tỷ đồng, giảm hơn 50% so với năm 2010, còn lợi nhuận sau thuế cả năm 2011 chỉ đạt 80 tỷ đồng, giảm 83% so với năm trước. 

…còn chồi nảy cây

Thực chất của hình thức "hợp tác đầu tư chiến lược" chính là một bên bán lại một phần hoặc toàn bộ dự án cho đối tác khác

Trong khó khăn nhìn lại mình, các chuyên gia cũng như các doanh nghiệp trong ngành đã tự chỉ ra "căn bệnh" lâu nay. Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Đất Lành cho rằng, các chính sách vĩ mô siết chặt có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đã đành, nhưng quan trọng hơn chính bản thân các doanh nghiệp trong ngành bất động sản cũng phải tự thấy không thể "yếu mà ra gió". Phải hiểu đầy đủ về thị trường và cung cấp đúng sản phẩm theo nhu cầu thị trường - theo ông, đó là loại căn hộ nhỏ, rẻ, xanh. 

Lạc quan hơn, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Đất Xanh Group cho rằng, dù nhìn chung năm 2012 vẫn là một năm khó khăn với doanh nghiệp BĐS, nhưng đây là năm "bản lề" cho các doanh nghiệp trong ngành tiến hành các thương vụ mua bán sáp nhập công ty. Đây là cơ hội lớn cho nhiều doanh nghiệp để tái cơ cấu, gia tăng giá trị. TP.HCM và Đồng Nai sẽ là 2 khu vực tiếp tục phát triển mạnh. Do đó các doanh nghiệp cần tỉnh táo, theo sát thị trường và kịp thời nắm bắt cơ hội thuận lợi.

Còn ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tấc Đất Tấc Vàng nói rằng, thị trường bất động sản đang "lâm bệnh", nhiều doanh nghiệp kiệt sức do đã ăn dần vào vốn và thị trường vẫn sẽ khó khăn trong năm 2012. Nhưng đất nền vùng ven TP.HCM và những tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai… sẽ là phân khúc có tính thanh khoản cao, do người có nhu cầu về nhà ở dễ dàng sở hữu một nền đất. Giá đất phân khúc này chỉ dao động từ 100-500 triệu đồng/nền nên không phụ thuộc nhiều vào nguồn tiền vay ngân hàng. Ông cũng kỳ vọng những giải pháp của Chính phủ kết hợp với chu kỳ khó khăn đi qua sau thời gian dài suy thoái, thị trường những tháng cuối năm 2012 sẽ phục hồi và phát triển.

Nhiều doanh nghiệp trong ngành cũng nhìn nhận rằng, hơn ai hết, mỗi doanh nghiệp sẽ phải tự xoay xở theo cách riêng của mình để có vốn thực hiện dự án, trong đó có việc sử dụng quỹ đất của mình sang nhượng cho đối tác khác. Đây là xu hướng đã xuất hiện lâu nay dưới hình thức ký kết hợp tác đầu tư chiến lược, nhưng thực chất là một bên bán lại một phần hoặc toàn bộ dự án cho đối tác khác. Bằng cách đó, Công ty địa ốc Capitaland của Singapore đã đầu tư vào dự án của Công ty Khang Điền tại quận 2 và dự án của Quốc Cường tại Bình Chánh hoặc Him Lam Land cũng vừa tham gia vào dự án 330 căn hộ The Hyco4 Tower tại quận Bình Thạnh, TP.HCM.