09/03/2011

Có nên giới hạn thời gian quyền sở hữu căn hộ chung cư?

Trước hết cần khẳng định thời gian sở hữu chủ một căn hộ chung cư và thời gian tồn tại của một chung cư là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Một đằng liên quan đến “quyền” (quyền định đoạt, quyền sử dụng, quyền mua bán trao đổi, thừa kế), và một đằng liên quan đến khía cạnh kỹ thuật. Quyền sở hữu đất và các công trình xây dựng trên đất là quyền lâu dài (có thể nói là vĩnh viễn) của công dân được luật pháp bảo hộ, kể cả khi công trình đó vì lý do gì đó không còn tồn tại nữa.

Không có công trình xây dựng nào tồn tại vĩnh viễn, mà đều có tuổi thọ nhất định. Tuổi thọ dài hay ngắn của một chung cư phụ thuộc vào địa chất công trình, vật liệu xây dựng, trình độ thiết kế và thi công. Chính vì điều này mà ở các nước, các công trình xây dựng có qui mô nào cũng có lí lịch theo dõi riêng, cùng một lúc được lưu giữ ở vài ba nơi (chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước, người sử dụng). Tuổi thọ công trình được một cơ quan kiểm định độc lập đánh giá và cứ sau một thời gian nhất định (5 hoặc 10 năm) được kiểm định lại.

Ngoài việc kiểm định theo định kỳ, khi có những sự cố bất thường như động đất, lũ lụt, hỏa hoạn sẽ có những kiểm định bổ sung và khi hết thời gian sử dụng thì người sử dụng nhận được một giấy báo cho biết tuổi thọ công trình đã hết, không còn an toàn nữa. Dựa trên cơ sở này mà cơ quan quản lý tiến hành các thủ tục cần thiết trong khuôn khổ luật định để xử lý và xây dựng các phương án tiếp theo, như đập đi xây mới hay chuyển mục đích sử dụng đất sang việc khác. Tuy nhiên để thực hiện điều này thì phải có những tổ chức kiểm định có uy tín và họ có trách nhiệm theo dõi lâu dài. Ở các nước như Hàn Quốc, Singpore, Mỹ, Pháp, Đức có khá nhiều tổ chức kiểm định chất lượng quốc tế như thế. Nhưng khi công trình không tồn tại nữa do hư hỏng, động đất tàn phá thì quyền sở hữu của họ vẫn còn.

Ở hầu hết các nước, đất đai là sở hữu của tư nhân, do vậy khi một người dân mua một căn hộ chung cư thì đồng nghĩa với việc họ được sở hữu không chỉ căn hộ mà còn một phần diện tích đất trong tổng diện tích toàn khuôn viên (sân, công viên, diện tích công trình phụ kèm theo) tính theo tỷ lệ. Mảnh đất mà họ sở hữu chỉ vài mét vuông, nhưng đấy chính là cơ sở pháp lý để khẳng định chủ quyền của họ. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng kỹ thuật thì họ vẫn có quyền tham gia cùng mọi người khác định đoạt miếng đất đó trong việc xây mới, bán đi hay làm vào mục đích khác, cố nhiên họ có quyền bán, sang nhượng cái quyền đó cho người khác. Trong hợp đồng mua bán căn hộ còn có những điều khoản đảm bảo quyền lợi mà họ (con cháu họ) sẽ tiếp tục được hưởng, hay được chia sẻ một phần sau khi chung cư phải đập đi, chẳng hạn cam kết được ưu đãi sau khi xây chung cư mới. Xin lưu ý là sau 50,70, 100 năm thì giá trị miếng đất đã rất khác, nhất là ở những vị trí tốt, giá trị gia tăng lên hàng chục thậm chí là hàng trăm lần.

Trong khi đó ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện là nhà nước, do vậy nếu sau 50 năm hạn định, chung cư bị đập đi thì đất trả lại cho nhà đầu tư hay nhà nước thu hồi. Nhà đầu tư lại tiếp tục một vòng quay khai thác mới trong 50 năm, như thế những người giàu lại tiếp tục giàu lên, còn nhà nghèo lại tiếp tục một vòng đời tần tảo mới, bởi giá trị tích lũy của thế hệ trước sau 50 năm trở về không (!). Đây là điều hoàn toàn vô lý về giá trị tài sản thừa kế không phải chỉ ở phương Đông mà ở phương Tây cũng vậy, điều này tất nhiên là đặc biệt hơn ở châu Á, bởi nhà ở châu Á không đơn giản chỉ là chỗ chui ra chui vào mà còn chứa đựng những giá trị tinh thần rất lớn lao. Khi một người mất đi mà không để lại cho con một cái nhà thì thật khó nhắm mắt, và sẽ khó nhắm mắt hơn nếu đó lại chỉ là một khoảng không gian sắp hết thời hiệu sử dụng.

Tác giả bài này có trao đổi trực tiếp với GS. Chu Trấn Thành, viện trưởng Viện nghiên cứu chất lượng sống đô thị của thành phố Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc (Trung Quốc), ông cho hay là vào những năm 1990, Trung Quốc có đưa ra chính sách người dân chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong thời gian 50 năm với mục đích tạo thuận lợi cho việc thu hồi, xây dựng mới. Cơ sở của chính sách này là ở Trung Quốc đất đai là sở hữu toàn dân (giống như ở Việt Nam), khi cần xây dựng công trình công cộng thì chính phủ chỉ phải đền bù nhà, còn đất là thu hồi trắng, nhưng ngay thời điểm đó đã gặp phải phản ứng gay gắt của người dân. Sau hơn 20 năm đã có những bất ổn nảy sinh trong chính sách này, do vậy chính phủ Trung Quốc đang bàn thảo chính sách gia hạn thời hạn sử dụng thêm 20 năm hoặc nhiều hơn nữa tùy thuộc vào chất lượng của công trình, trong trường hợp cần lấy đất thỉ phải đền bù theo giá thị trường cả nhà lẫn đất. Nếu Trung Quốc thay đổi quan niệm chuyển đất đai từ sở hữu toàn dân sang sở hữu tư nhân thì sẽ có rất nhiều chính sách liên quan đến nhà ở bị bãi bỏ.

Bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp, do vậy cần có sự thận trong trong việc ban hành chính sách, nếu vội vàng thì việc sửa sai không dễ dàng và hậu quả để lại cũng không mấy dễ chịu.

Vanphucgia.vn - Theo Sài Gòn Tiếp Thị