Những khởi động cho việc di dời trung tâm hành chính tỉnh Đồng Nai từ thành phố Biên Hoà về Long Thành, cộng với việc sân bay quốc tế Long Thành dự kiến sẽ được khởi động trong năm 2011 đã khiến cho nhà đầu tư thứ cấp trên khắp đất nước đổ về đây tìm cơ hội đầu tư.

Chẳng có gì khó hiểu khi hàng loạt dự án trong khu vực này rơi vào tình trạng cháy hàng, chưa bán đã hết. Mặt bằng giá nhà đất dọc quốc lộ 51 - đặc biệt trong khu vực trung tâm huyện Long Thành và lân cận sân bay, trung tâm hành chính đã liên tục gia tăng trong suốt một năm qua.

Các dự án nhà ở trên địa bàn Long Thành, Đồng Nai đang được thị trường đón nhận nồng nhiệt. Ảnh: Quỳnh Mai

Chưa bán đã hết

Thật khó mà có thể ước lượng được hết nguồn vốn mà giới đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ đã đổ vào các dự án bất động sản (BĐS) Đồng Nai nói chung và các dự án dọc theo quốc lộ 51 (từ Đồng Nai đi Bà Rịa - Vũng Tàu) khi mà hàng vài chục dự án trên địa bàn huyện Long Thành trong suốt một năm qua đều bị “cháy hàng”. Thoạt nghe chuyện “chưa bán đã hết” tưởng chừng như vô lý, nhưng đó là một thực tế.

Hầu hết các dự án ở khu trung tâm huyện Long thành nơi dự kiến sẽ trở thành trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai và lân cận sân bay quốc tế Long Thành đều đã được đặt mua hết nhiều tháng trước thời điểm công bố giá và bán hàng chính thức. Khi thị trường hút hàng, những nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ cần biết mang máng giá dưới 5 triệu/m2 thế là nhào vô đặt tiền, chứ không cần quan tâm cụ thể nó là bao nhiêu. Dự án Thung lũng Xanh của Cty Long Thuận Lộc là một điển hình.

Dự án này có xấp xỉ 1.000 nền nhà, được chia làm 2 giai đoạn bán hàng. Giai đoạn 1, Cty Đất Xanh phân phối, chỉ trong vòng 3 tuần kể từ ngày công bố bán hàng đã có gần 1.000 người đặt chỗ giành nhau mua hơn 300 nền nhà. Giai đoạn 2 của dự án, sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa, giành được quyền phân phối độc quyền. Giai đoạn 2 với hơn 400 nền nhà nhưng đã được thị trường “giải” quyết chỉ trong vòng 1 tuần. Trong khi đó, số lượng các nhà đầu tư đặt chỗ, giữ chỗ để giành quyền mua lên đến con số gần 2.000. Thậm chí, có ít nhất 3 Cty kinh doanh BĐS phía bắc đề nghị được mua hết hoặc một phần dự án.

Hầu hết các Cty phía bắc đều thuộc dạng mua sỉ, bán lẻ. Mới đây nhất, dự án Aquamarine Town, diện tích 20ha của Cty Mỹ Long, tọa lạc trên tuyến đường nối từ quốc lộ 51 vào sân bay Long Thành, cạnh trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai. Theo thông tin từ Cty địa ốc Nam Tiến – đơn vị phân phối dự án này - mặc dù chưa đến thời điểm bán hàng, chưa quyết được giá bán cũng như chưa quảng bá, thế nhưng số lượng các nhà đầu tư tự tìm đến để đặt vấn đề mua hàng có thể đảm bảo đầu ra cho cả dự án.

Trước sức hút của thị trường, các chủ đầu tư cũng có chiến lược khá linh hoạt trong việc ấn định giá bán hàng. Hầu hết các dự án trong khu vực Long Thành hiện nay đều được xé nhỏ bán theo từng đợt và tùy vào sức hút của thị trường mà chủ đầu tư điều chỉnh giá. Thông thường, giá bán trong đợt đầu và đợt cuối chênh nhau từ vài trăm đến cả triệu đồng/m2. Điều này góp phần lôi kéo, thu hút được các nhà đầu tư, làm cho thị trường đất trong các dự án trở nên cực kỳ sôi động.

Thận trọng

Còn hơi sớm để nói rằng trung tâm huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai hiện nay đang hình thành cơn sốt đất. Tuy nhiên, do tình trạng các nhà đầu tư Bắc - Trung - Nam ùn ùn đổ vốn vào khu vực tiềm năng này đã khiến cho mặt bằng giá nhà đất tăng liên tục và đáng kể trong suốt hơn một năm qua. Đất dự án với số lượng hạn chế đã không đáp ứng được nhu cầu của thị trường, các nhà đầu tư đổ vào mua đất nằm bên ngoài các dự án.

Tại thời điểm công bố dự án quy hoạch sân bay Long Thành cách đây vài năm, giá đất mặt tiền đường 769 (nối sân bay với quốc lộ 51) là từ 1 -2 cây/mét ngang. Chỉ trong vòng vài năm, trước nhu cầu quá lớn của thị trường nay đã tăng ít nhất 3 -4 lần... Đây chính là điểm mà các chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư cần phải thận trọng. Bởi vì khu vực trung tâm huyện Long Thành hiện nay hầu hết đều nằm trong quy hoạch, nếu liều lĩnh lướt sóng trong thời điểm hiện nay có thể bị “mắc cạn”. Khi các quy hoạch được triển khai, chắc chắn số tiền bồi thường không bù đắp được giá đất mà các nhà đầu tư đã mua trong thời điểm hiện nay.

Sự náo nhiệt của thị trường BĐS Đồng Nai nói chung và các dự án trên quốc lộ 51, trung tâm huyện Long Thành theo các chuyên gia không chỉ nhờ tác động của quy hoạch sân bay Long Thành và trung tâm hành chính tỉnh Đồng Nai, mà còn đáp ứng được cơn khát của thị trường hiện nay. Kể từ sau Nghị định 181 đã hoàn toàn cấm hẳn việc phân lô bán nền. Đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Đồng Nai cũng không ngoại lệ.

Tuy nhiên, thường các chủ đầu tư chia dự án thành 2 phần, giai đoạn 1 đóng tiền mua quyền sử dụng đất, giai đoạn 2 mới phải đóng tiền xây nhà. Thời gian giữa 2 giai đoạn này là từ 12 đến 24 tháng. Vì vậy, nó không gây áp lực về vốn cho các nhà đầu tư nhỏ. Trong khi đó, trong vòng 12 hoặc 24 tháng, các nhà đầu tư đã có thể bán lại kiếm lời. Chính nhờ đáp ứng được cơn khát của thị trường mà trong vòng 2 năm qua, thị trường BĐS ở khu vực này vẫn phát triển.