Những bất cập về thuế đang là một trong những nguyên nhân tác động tiêu cực đối với sự phát triển của thị trường BĐS

Chuyển nhượng QSDĐ và thuế VAT

Theo Thông tư 129/2008/TT-BTC thì các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chịu thuế GTGT. Thông tư này cũng quy định chi tiết rằng, thu nhập chịu thuế GTGT là giá trị chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng. Ví dụ, giá trị chuyển nhượng của một bất động sản là 8 tỷ VND, trong khi giá trị tòa nhà trên đất được xác định là 5 tỷ VND thì số chênh lệch 3 tỷ VND là giá trị của quyền sử dụng đất. Thu nhập chịu thuế GTGT trong trường hợp này chỉ là 5 tỷ VND. Việc không đưa giá trị quyền sử dụng đất vào thu nhập chịu thuế GTGT cũng áp dụng cho các trường hợp thanh toán theo tiến độ ngay từ lần thanh toán đầu tiên. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định và ấn định tại thời điểm thanh toán đợt đầu.

Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều vấn đề phát sinh không đơn giản như ví dụ trên.

Thứ nhất, làm thế nào để có thể xác định và thống nhất được giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng cho mục đích giảm trừ tính thuế GTGT? Theo Thông tư 129, trong trường hợp giá đất tại ngày chuyển nhượng do đối tượng chịu thuế khai không được xem là có đủ cơ sở để xác định giá hợp lý để tính thuế GTGT theo luật định, thì giá đất được khấu trừ sẽ là giá đất (hoặc tiền thuê đất) được quy định bởi UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương tại ngày chuyển nhượng bất động sản. Hơn nữa, theo một số công văn của Bộ Tài chính, doanh nghiệp và khách hàng có thể tham khảo giá đất niêm yết tại trung tâm giao dịch bất động sản hoặc ký kết hợp đồng với các cơ quan định giá để xác định giá đất tại ngày chuyển nhượng bất động sản. Điều này có nghĩa là sử dụng “giá thị trường”. Vậy, liệu “giá thị trường” này đối với đất có thể được xác định một cách “trung thực và hợp lý” và có thể được cơ quan thuế chấp nhận hay không?

Thứ hai, đối với giao dịch bán căn hộ chung cư cao tầng, làm thế nào để để tính phân bổ giá trị quyền sử dụng đất chung cho từng căn hộ chung cư cho mục đích khấu trừ thuế GTGT? Thông tư hiện hành về thuế không đề cập, hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Chúng tôi đã có cơ hội xem xét một số giấy tờ chủ quyền về quyền sử dụng đất của nhiều dự án căn hộ chung cư cao tầng khác nhau và nhận thấy cách tính toán phân bổ và trình bày về việc phân bổ đất sử dụng cho các căn hộ của những dự án này rất khác nhau, kể cả trong trường hợp các dự án nằm trong cùng một thành phố.

Cuối cùng, việc khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất trong thu nhập chịu thuế GTGT sẽ dẫn đến việc nhà đầu tư phát triển bất động sản bị coi là đối tượng được miễn một phần thuế GTGT. Do đó, họ có thể không được khấu trừ toàn bộ số thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan đến hoạt động bất động sản. Hay nói cách khác, thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan đến thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế GTGT (như chi phí cải tạo đất), sẽ không được khấu trừ là GTGT đầu vào.

Trong trường hợp không thể xác định được chính xác số thuế GTGT đầu vào liên quan đến thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì thuế GTGT đầu vào được khấu trừ phải được tính căn cứ trên tỷ lệ thu nhập chịu thuế GTGT trên tổng thu nhập. Điều này có thể dẫn đến trường hợp một phần thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ và trở thành chi phí của nhà đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản.

Trên thực tế, cho tới nay đối với hầu hết các dự án bất động sản ở Hà Nội, nhà đầu tư phát triển bất động sản thường phát hành hóa đơn cho mục đích tính thuế GTGT đối với giá trị chuyển nhượng trên toàn bộ bất động sản mà không khấu trừ đi phần giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trái lại, chúng tôi gặp một số trường hợp nhà đầu tư ở TPHCM áp dụng qui định trên và lập hóa đơn thuế GTGT trong đó giá trị phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất được khấu trừ ra.

Vì vậy, điều quan trọng là cần có hướng dẫn cụ thể của cơ quan thuế về vấn đề này một cách sát thực tiễn và dễ thực hiện.

Thanh toán trước tiền thuê dài hạn và mắc mớ thuế TNDN

Làm thế nào để có thể xác định và thống nhất được giá trị QSDĐ tại thời điểm chuyển nhượng cho mục đích giảm trừ thuế GTGT?

Gần đây, theo quy định, người nước ngoài đủ điều kiện có thể mua bất động sản theo hình thức “thuê dài hạn”, ví dụ trong vòng 50 năm. Trong một số dự án có vị trí tại các vị trí trung tâm kinh tế tài chính ở thành phố hoặc đất sát bờ biển, nhà đầu tư chỉ có thể bán bất động sản theo hình thức thuê dài hạn (đặc biệt đối với quyền sử dụng đất) ngay cả khi bán cho người mua có quốc tịch Việt Nam. Người thuê/người mua trong các trường hợp trên thông thường phải thanh toán cho nhà đầu tư toàn bộ giá trị thuê/mua cho nhiều năm. Chúng tôi hiểu phần lớn các nhà đầu tư phát triển bất động sản đều ghi nhận toàn bộ khoản tiền thanh toán này là doanh thu trong năm khi nhận được khoản tiền này cho mục đích kế toán.

Tuy nhiên, theo Thông tư 130/2008/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 1/1/2009, doanh thu chịu thuế chỉ được ghi nhận theo phương pháp phân bổ theo năm.

Thông tư 130 không đưa ra quy định nào cho các trường hợp chuyển tiếp, có nghĩa là các nhà đầu tư có bất động sản đã đi vào hoạt động trước ngày 1/1/2009 có được phép tiếp tục duy trì phương pháp ghi nhận đã áp dụng trong nhiều năm qua, chẳng hạn có được ghi nhận doanh thu cho cả mục đích kế toán và mục đích tính thuế trên cơ sở tiền thanh toán toàn bộ một lần hay tất cả các dự án đều phải chuyển sang cách ghi nhận theo quy định mới từ ngày 1/1/2009.

Một vấn đề quan trọng hơn có liên quan đến quy định mới về thuế này là làm thế nào để có thể xử lý chênh lệch giữa lợi nhuận kế toán và lợi nhuận theo thuế cho mục đích chi trả cổ tức. Các quy định hiện hành về tiền chi trả cổ tức quy định rằng, cổ tức chỉ có thể được công bố và chi trả sau khi công ty đã hoàn thành nghĩa vụ thuế tại Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư bất động sản đối với các trường hợp trên sẽ gặp phải tình huống là họ có thể đạt lợi nhuận kế toán lớn nhưng không thể chi trả toàn bộ cổ tức một lúc mà phải mất nhiều năm vì không thể khai và nộp toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp đối với lợi nhuận kế toán đã ghi nhận này. Đối với các nhà đầu tư bất động sản có nhu cầu luân chuyển tiền nhanh thì đây có thể là một khó khăn đòi hỏi phải được cân nhắc quản lý chặt chẽ và lập kế hoạch trước.

(Nội dung của bài báo này là quan điểm riêng của các tác giả,không hoàn toàn là quan điểm và ý kiến của KPMG).