Người dân đến làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất tại Chi cục Thuế quận 3, TP.HCM - Ảnh: M.Đức

Bộ Tài chính vừa đưa dự thảo văn bản hướng dẫn áp dụng giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại điều 11 nghị định 69 về giá đất để lấy ý kiến Bộ Tài nguyên - môi trường và các địa phương. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức đất ở thì đóng tiền sử dụng đất theo giá đất ban hành hằng năm. Thời điểm tính giá đất là thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.

Dự án mới tính tiền thuê đất theo giá thị trường Theo dự thảo của Bộ Tài chính, dự án mới được UBND cấp tỉnh cho thuê đất tính tiền thuê đất theo giá thị trường. Dự án cũ đã hết thời hạn năm năm thì việc điều chỉnh đơn giá thuê đất dựa vào thực tế biến động của giá đất. Nếu giá đất do UBND cấp tỉnh công bố vào năm cần điều chỉnh giá thuê đất tăng hoặc giảm không quá 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất vào thời điểm năm năm trước thì áp dụng bảng giá đất của UBND tỉnh vào thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê. Đối với tổ chức được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường.

Đối với phần đất vượt hạn mức đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hợp lệ.

1m2 cũng phải theo giá thị trường

Giá đất thị trường này do sở tài chính xem xét, nếu giá đất UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương ban hành hằng năm chưa sát với giá thị trường thì sở tài chính chủ trì xác định lại giá đất cho sát với giá thị trường. Nếu như diện tích đất lớn thì thuê đơn vị thẩm định giá trước khi xem xét quyết định.

Từ khi TP.HCM áp dụng thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường trong trường hợp giao đất theo điều 11 nghị định 69 (tháng 9-2009), hàng ngàn hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân bị ách lại ở các quận, huyện do chưa xác định được giá thị trường.

Tháng 7-2010, văn bản của Thủ tướng đã hướng dẫn tính tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh công bố hằng năm cho trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở. Còn diện tích đất ở ngoài hạn mức vẫn bị ách lại. Sở Tài chính TP.HCM cho biết mỗi quận, huyện trên địa bàn TP hiện có trên dưới 100 hồ sơ loại này. Nguyên nhân là do chưa biết tính tiền sử dụng đất cho phần đất vượt hạn mức theo giá nào. Trưởng Phòng tài nguyên - môi trường quận Gò Vấp Trần Anh Tuấn cho hay chỉ 1m2 đất ngoài hạn mức cũng phải ngưng tính tiền sử dụng đất để chờ hướng dẫn.

Hạn mức đất ở của các quận huyện trên địa bàn TP.HCM (theo quyết định 64 năm 2001 của UBND TP.HCM)

Khó cho dân, rối cho Nhà nước

Việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường cũng sẽ làm việc quản lý đất đai phức tạp hơn. Theo đại diện Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM, hiện nay phần lớn những người chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người nghèo. Với việc đóng tiền sử dụng đất theo giá Nhà nước ban hành hằng năm, người làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau thiệt thòi so với những người làm trước do giá đất mỗi năm một tăng. Nay buộc họ đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho phần đất ngoài hạn mức đất ở thì e người dân sẽ không làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng mua bán đất bất hợp pháp qua nhiều đời chủ, làm phức tạp thêm tình hình quản lý đất đai.

Một lãnh đạo Sở Tài chính thừa nhận sở này cũng đang “đau đầu” vì các quận, huyện yêu cầu xác định giá đất thị trường cho các hộ gia đình, cá nhân. Diện tích đất ngoài hạn mức đất ở của từng hộ gia đình, cá nhân không nhiều để thuê đơn vị thẩm định giá, còn không thẩm định giá thì chưa biết dựa vào đâu để xác định giá thị trường.

Có phương án đề xuất chỉ nên thuê đơn vị thẩm định giá trong trường hợp phần đất ngoài hạn mức đất ở rộng từ 100m2 trở lên. Trường hợp dưới 100m2 mà thuộc diện tính giá đất thị trường thì áp dụng giá đất do các quận, huyện khảo sát giá thị trường vào mỗii cuối năm trước để làm cơ sở điều chỉnh bảng giá đất mỗi năm. Tuy nhiên, phương án này không có cơ sở pháp lý nên chưa được đồng tình.