Chung cư mini đang được kỳ vọng sẽ đem lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản truyền thống vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực, làn sóng đầu tư chung cư mini đang được xem là lựa chọn của không ít nhà đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu đang tăng nhanh đối với loại hình căn hộ khá mới mẻ này.

Đây cũng được xem như một phản ứng linh hoạt và tích cực của các chủ đầu tư, các doanh nghiệp hay hộ gia đình có sẵn đất, góp phần giải bài toán nhà ở cho một bộ phận người dân đang khó khăn về nhà ở tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, “tấm huy chương nào cũng có hai mặt”, bên cạnh những giá trị thực tế mà nó mang lại, chung cư mini và xu hướng đầu tư vào loại hình căn hộ này không phải không đặt ra những vấn đề cần phải lưu ý, trong đó không loại trừ những tiềm ẩn rủi ro cho cả bên bán lẫn bên mua căn hộ này.

Hỏi đâu cũng “cháy hàng”

Bắt đầu xuất hiện từ khoảng đầu năm 2007, nhưng có thể nói, phải đến đầu tháng 8 vừa qua, việc mua bán chung cư mini mới thật sự trở nên sôi động và thu hút sự quan tâm của không ít các chủ đầu tư là những doanh nghiệp bất động sản, những hộ gia đình nhiều đất.

Lý do là bởi, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 71, hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở vào đầu tháng 8 vừa qua, trong đó có nội dung đáng chú ý là sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các căn hộ thuộc trong một ngôi nhà có diện tích từ vài trăm mét vuông trở lên.

Đặc biệt, sau khi thông tư hướng dẫn thực hiện nghị định trên nêu rõ, mua bán chung cư mini không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhiều khách hàng có nhu cầu mua căn hộ này đã xem đây như là một cơ hội để có được căn nhà trong điều kiện tài chính có hạn.

Thế nhưng, tại thời điểm này, để tìm được một căn hộ chung cư mini ưng ý,vừa tiền quả thật như là chuyện mò kim đáy bể. Thực tế, hiện số lượng chung cư mini đã hoặc sắp hoàn thành trên địa bàn Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khu vực Yên Hòa, Dịch Vọng, hay các khu lân cận Học viện Báo chí - Tuyên truyền, Đại học Sư phạm Hà Nội, đường Láng... ở quận Cầu Giấy vốn được mệnh danh là “đại bản doanh” của chung cư mini, nay có đốt đuốc tìm cả ngày cũng không thấy ai rao bán.

Anh Đinh Thế Toàn, chủ một tòa nhà chung cư mini tại ngõ 111 Nguyễn Phong Sắc (Cầu Giấy) cho biết, gia đình anh xây một tòa nhà chung cư mini 5 tầng, tổng cộng là 12 căn hộ trên diện tích đất chỉ hơn 150 m2 từ cuối năm 2009. Cho đến cuối tháng 5 vừa qua vẫn còn 2 căn hộ với diện tích hơn 50 m2 chưa bán mà chỉ cho thuê với giá 3 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên theo anh Toàn, ngay sau khi thông tin chung cư mini sẽ được cấp “sổ đỏ”, cả hai hộ thuê trên đã nhanh chóng đặt vấn đề mua đứt căn hộ của anh với giá cao hơn các hộ mua hồi đầu năm 300 triệu đồng, tương đương với 900 triệu đồng/căn.

“Chỉ sau một thời gian bán, đã có rất nhiều người vào hỏi mua với giá 1,2 - 1,4 tỷ đồng/căn, nhưng tôi đã bán hết”, anh Toàn tiếc nuối.

Trong khi đó, phải khá vất vả, người viết mới được một văn phòng nhà đất trên đường Láng giới thiệu cho một tòa nhà chung cư mini mới xây nằm sâu trong một ngõ phố Pháo Đài Láng (Đống Đa). Thế nhưng, khi tìm đến, chủ tòa nhà trên đã treo ngay trước cửa một tấm giấy nhỏ với nội dung ngắn gọn “nhà đã bán hết, không bấm chuông để hỏi”.

Còn theo ông Nguyễn Duy Hưng, chuyên viên môi giới Sàn Giao dịch bất động sản Gia Nam (Cầu Giấy), trong mấy tháng qua, số người tìm đến sàn này hỏi mua chung cư mini đã tăng lên đột biến, mỗi ngày không dưới 5 - 7 cặp vợ chồng tìm đến đặt vấn đề nhờ “săn” hộ một căn với chi phí hoa hồng khá cao.

“Chỉ tiếc là thời điểm này lùng khắp thành phố cũng khó kiếm nổi một căn hộ chung cư mini nào, trong khi khách hàng thì suốt ngày gọi điện hỏi thăm kết quả. Nếu có, chắc chắn chúng tôi kiếm không dưới 100 triệu đồng/tháng từ tiền khách hàng thưởng công”, ông Hưng cho hay.

Có cầu ắt có cung

Từ vài ba năm trước, việc khởi xướng mô hình chung cư mini được bắt đầu tư một số gia đình ở trung tâm có diện tích đất tương đối lớn. Khi đó, thay vì “cắt” đất bán, họ đã quyết định đầu tư vốn xây chung cư mini rồi đem bán, cho thuê sẽ có lãi hơn rất nhiều. Tuy nhiên, sau khi những quy định trong Nghị định 71 được cho là khá “thoáng” đối với loại hình căn hộ này có hiệu lực, nhiều doanh nghiệp đã và đang xem chung cư mini như là một giải pháp khá hữu hiệu cho bài toán tìm lợi nhuận trên thị trường nhà đất trong bối cảnh ảm đạm hiện nay.

Ông Phạm Mạnh Dưỡng, phụ trách khối kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Quang Minh cho hay, doanh nghiệp này vừa đàm phán thành công mua hơn 200 m2 đất của một hộ gia đình tại Yên Hòa (Cầu Giấy) để xây chung cư mini. Theo ông, chỉ với khoảng 10 tỷ đồng bỏ ra mua khu đất trên, doanh nghiệp này dự kiến sẽ xây khoảng 20 căn hộ chung cư mini vào cuối năm nay.

“Theo dự đoán của chúng tôi, nhu cầu tìm mua chung cư mini của người dân tại Hà Nội sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới. Chỉ cần bán ra với mức 1,2 tỷ đồng – 1,5 tỷ đồng/căn, chúng tôi cũng đã thu về trên dưới chục tỷ đồng tiền lãi”, ông Dưỡng nói.

Còn theo tìm hiểu của người viết, xu hướng đầu tư chung cư mini để kinh doanh không chỉ diễn ra ở các hộ gia đình, mà còn diễn ra tại các doanh nghiệp bất động sản tư nhân có quy mô vừa và nhỏ. Thậm chí, hiện một số doanh nghiệp bất động sản có uy tín và quy mô lớn cũng đã và đang có ý định khai thác lợi nhuận từ phân khúc được cho là nhiều tiềm năng này.

Chuyên viên phòng tài chính - kế toán của một tổng công ty xây dựng có tiếng tiết lộ, hiện doanh nghiệp này đang chỉ đạo công ty con xúc tiến mua đất của các hộ gia đình tại Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân... để xây chung cư mini. Trong khi đó, cả hai dự án chung cư cao tầng của doanh nghiệp này tại quận Hà Đông dù đã xây đến tầng 15 nhưng số người nộp đơn đăng ký mua vẫn khá khiêm tốn.

Vị này cũng cho hay, không chỉ có một doanh nghiệp con được chỉ đạo triển khai kế hoạch này, mà khá nhiều đơn vị trực thuộc đều nhận được lệnh triển khai chủ trương này, vừa thuận lợi cả đầu vào lẫn đầu ra mà lợi nhuận thu về cũng không phải là nhỏ. Thậm chí, theo ông, chủ trương cho cán bộ, nhân viên của công ty đứng tên xây dựng chung cư mini cũng được lãnh đạo doanh nghiệp này tính tới, nhằm né tránh những khoản thuế, phí phải nộp cho nhà nước.

Liệu có hệ lụy?

Phải thừa nhận rằng, chung cư mini là một giải pháp khá thực tế để giải quyết một phần nhu cầu nhà ở của người dân sống tại các đô thị lớn, đặc biệt là tại Hà Nội. Trong khi giá của một căn hộ chung cư dự án lớn hiện nay thấp nhất cũng từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn, thì giá của một căn hộ chung cư mini chỉ bằng một nửa.

Bên cạnh đó, mô hình căn hộ này còn đáp ứng được nhu cầu “sống khu trung tâm” của nhiều người, bởi hầu hết chúng đều được xây dựng tại các quận nội thành. Đó cũng là lý do Nghị định 71 của Chính phủ đã công nhận tính hợp pháp của loại hình này, thậm chí còn có nhiều ưu đãi về cơ chế, thủ tục đối với các hoạt động đầu tư, mua bán, sau một thời gian “vô thừa nhận”.

Trao đổi với VnEconmy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, ngay cả khi Nghị định 71 chưa ra đời, cơ quan này cũng đã ủng hộ phát triển chung cư mini nhằm góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đang quá khó khăn của người dân tại các đô thị lớn.

Theo ông Nam, với những gia đình trẻ, những người mới ra trường, sinh viên ngoại tỉnh... không dễ gì có thể mua được những căn hộ chung cư tại các dự án với số tiền 3 - 5 tỷ đồng. Tất nhiên, mọi vấn đề thủ tục, quy định trong quá trình triển khai và mua bán loại căn hộ này cần phải được chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc, nếu không sẽ nảy sinh những tranh cãi sau khi mua bán hoặc trong quá trình sinh sống tại đây.

Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chung cư mini có thể là giải pháp để giải quyết nhu cầu nhà ở, song đó chưa hẳn là giải pháp tối ưu, bởi lẽ những hệ lụy từ nó cũng không phải là ít.

Trước hết, phần lớn chung cư mini đều được xây dựng trên diện tích đất nhỏ, nằm rải rác trong các khu phố, thậm chí những ngõ sâu tại khu vực nội thành, những nơi vốn đã quá tải về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Nay, các chủ gia đình hay doanh nghiệp lại chồng lên hàng chục căn hộ cao tầng thì chắc chắn hạ tầng tại khu vực đó lại càng chịu thêm sức ép.

“Không ai dám chắc những vấn đề như điện, nước, môi trường sống cho người dân sẽ được đảm bảo khi có đến hàng chục người, thậm chí cả trăm người cùng sống trên một diện tích chỉ vài trăm mét vuông đất”, ông quan ngại.

Còn với những “người trong cuộc”, trở ngại lớn nhất mà họ đang phải đối mặt là vấn đề sở hữu căn nhà do mình tự bỏ tiền ra mua. Ba năm là khoảng thời gian tính từ khi gia đình anh Bùi Bá Cường (người mua căn hộ chung cư mini trên phố pháo Đài Láng) chuyển đến sinh sống tại căn hộ do gia đình anh bỏ tiền mua.

Thế nhưng, theo anh đến thời điểm này, dù đã có hướng dẫn của cơ quan quản lý, nhưng những giấy tờ liên quan để chứng minh tính pháp lý quyền sở hữu căn hộ trên của anh vẫn chỉ dừng lại ở những lời hứa của chủ nhà.

“Tôi chỉ lo nhất là sau này, nếu chủ nhà cố tình không tách sổ cho chúng tôi nhằm vòi thêm khoản này, khoản nọ thì chúng tôi sẽ ở vào thế bất lợi, bởi thực tế hầu hết các hộ gia đình mua căn hộ tại đây khi mà pháp luật chưa thừa nhận nó và cũng chưa có các hướng dẫn liên quan đến mua, bán loại hình này”, anh Cường lo ngại.