Nhu cầu nhà ở của người dân còn rất lớn. Ảnh: Đức Thanh

Với tình hình thị trường bất động sản hiện nay và triển vọng tăng giá theo chu kỳ trong thời gian tới, các nhà đầu tư trường vốn có thể bắt đầu tính đến việc tham gia thị trường này. Nhìn lại các đợt sốt giá nhà đất.

Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 cơn sốt giá.

Cơn sốt giá đầu tiên diễn ra vào năm 1993 – 1994. Nguyên nhân chính của đợt sốt giá bất động sản này là do nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường, nên đã làm xuất hiện thị trường bất động sản. Với thu nhập cao hơn đáng kể sau nhiều năm bị khủng hoảng kinh tế - xã hội, người dân muốn cải thiện điều kiện nhà ở, nên nhu cầu bất động sản đã tăng mạnh.

Trong đợt sốt giá này, giá bất động sản đã tăng 5 - 6 lần và nhanh chóng lan từ thành phố lớn ra các thị xã. Trước diễn biến như vậy, Nhà nước đã có chính sách thuế đánh vào việc đầu cơ, chuyển nhượng bất động sản, nên cơn sốt đã nhanh chóng hạ nhiệt, rồi đóng băng suốt 5 - 6 năm sau đó.

Cơn sốt giá thứ hai diễn ra vào năm 2001- 2002. Cơn sốt này, ngoài các nguyên nhân giống như cơn sốt giá lần thứ nhất, còn do một số nguyên nhân khác. Có nguyên nhân do sự xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp ngoài nhà nước sau khi có Luật Doanh nghiệp, dẫn đến nhu cầu cao về mặt bằng sản xuất, kinh doanh, xây dựng văn phòng, chung cư, trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng. Có nguyên nhân do Nhà nước đẩy mạnh đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, như khu đô thị mới, đường sá…, nên kéo mặt bằng giá bất động sản tăng theo…

Trong cơn sốt này, giá bất động sản đã tăng 3 - 4 lần và cũng nhanh chóng lan ra nhiều nơi. Sau đó, cơn sốt hạ nhiệt, rồi đóng băng trên 5 năm. Sự hạ nhiệt và đóng băng này do nhiều yếu tố, như việc Nhà nước đã tăng giá bất động sản tính thuế, sự xuất hiện của thị trường chứng khoán, cuộc khủng hoảng chu kỳ ở Mỹ đã làm cho giá USD giảm…

Cơn sốt giá bất động sản thứ ba xuất hiện từ giữa năm 2007. Cơn sốt này xuất hiện do nhiều nguyên nhân. Trước hết, tín dụng ngân hàng tăng rất mạnh (gấp trên 5 lần tốc độ tăng trưởng kinh tế), trong đó dư nợ tín dụng vào thị trường bất động sản chiếm trên 1/10 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng. Sau khi thị trường chứng khoán chững lại, nhiều nhà đầu tư thắng và một số nhà đầu tư nhìn thấy xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên. Trong khi đó, năm 2007 là năm Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), với nhiều dự đoán là “thời cơ vàng” cho nhiều thị trường, trong đó có thị trường địa ốc. Ngoài ra, vốn đầu tư nước ngoài (cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp) tăng tốc, trong đó có một tỷ lệ khá lớn được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản…

Cơn sốt này có một số đặc điểm đáng lưu ý là: thời gian sốt cao ngắn, mỗi lần chỉ vài tháng; sốt cục bộ ở một số địa bàn, một số phân khúc hoặc một số loại sản phẩm…

Từ quý II/2008, chính sách tiền tệ được thắt chặt để phục vụ mục tiêu ưu tiên là kiềm chế lạm phát, trong khi giá vàng tăng cao (cả năm 2008 tăng trên 64%), rồi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu diễn ra, nên thị trường bất động sản co lại cả về quy mô giao dịch, cả về giá cả. Từ cuối năm 2009 đến nay, thị trường bất động sản biến động không lớn.

Đón đầu cơ hội thị trường phục hồi

Từ ba cơn sốt trước, có thể rút ra một số nhận xét và dự đoán về thị trường bất động sản như sau.

Trước hết, nhu cầu về bất động sản vẫn rất lớn. Tâm lý của người Việt Nam là “an cư mới lạc nghiệp”, nên nhu cầu về bất động sản rất lớn. Trong khi đó, áp lực tăng dân số và mật độ dân số khá cao.

Với dân số gần 86 triệu người, Việt Nam hiện là nước có dân số cao thứ 13 trên thế giới, trong khi diện tích đứng thứ 64. Mật độ dân số của Việt Nam tăng nhanh (năm 1943 là 68,3 người/km2, năm 1976 là 148,5 người/km2, năm 2009 là 259,8 người/km2) và hiện cao gấp trên 5 lần so với mật độ chung của thế giới. Do tỷ lệ sinh ở nhiều địa phương còn cao, nên hàng năm, dân số vẫn tăng trên 1 triệu người – tương đương với 1 tỉnh có dân số trung bình. Tỷ lệ dân số thành thị tăng, mức sống cao lên thì nhu cầu về đất ở (và các diện tích dịch vụ như cây xanh, đường sá, các công trình khác) tăng lên.

Với diễn biến thị trường hiện nay, nhiều khả năng, giá địa ốc sẽ không tăng như năm 2007- 2008, cũng sẽ không có những cơn sốt ngắn hạn, cục bộ như năm 2009, bởi lãi suất cho vay có xu hướng tăng lên, chính sách tiền tệ theo xu hướng thắt chặt. Giá vàng, giá USD đang có những biến động. Giá chứng khoán đang có nhiều kỳ vọng vượt qua 500 điểm, nhưng khó tăng cao. Theo “lộ trình phát triển” lâu nay thì sau vàng đến chứng khoán, sau chứng khoán đến bất động sản.

Tuy nhiên, với mức giá đứng tương đối lâu và triển vọng giá sẽ tăng trong năm 2011 - 2012 (theo chu kỳ trong các lần sốt trước), những người có vốn lớn có thể tính đến việc đầu tư bất động sản vào cuối năm nay hoặc đầu năm tới để đón cơ hội phục hồi sau khủng hoảng.