Xây dựng nhà tại Khu dân cư An Phú - An Khánh (quận 2, TPHCM). Ảnh: Đức Thành.

Thêm tầng hầm không phải duyệt mẫu nhà mới

Hướng dẫn của Sở QH-KT TPHCM áp dụng cho các công trình dạng nhà liên kế hoặc biệt thự (kể cả biệt thự song lập) dự kiến xây dựng trên các lô đất thuộc các dự án: nhà ở đã có QHCT 1/500 và dự án phân lô hộ lẻ được duyệt trong khu chức năng là khu dân cư hiện hữu; nhà ở đã được giao đất trước ngày 16-11-2004 (ngày NĐ 181/CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hiệu lực) và đã được tách, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo hướng dẫn này, một số nội dung điều chỉnh mẫu nhà đối với công trình thuộc các dự án trên được phép thực hiện không cần phê duyệt lại mẫu nhà mới. Cụ thể: thêm tầng lửng, hình thành phòng áp mái, thêm tầng hầm hoặc bán hầm, điều chỉnh mật độ xây dựng (không quá 5% so với mật độ xây dựng đã được phê duyệt trong QHCT 1/500), thay đổi phong cách kiến trúc, ghép hai hay nhiều nền dự án riêng lẻ thành một nền.

Tuy nhiên, Sở QH-KT cũng lưu ý các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sau khi điều chỉnh không được vượt quá một số nội dung quy định. Cụ thể, đối với nhà biệt thự, mật độ xây dựng tối đa là 50%-55% tùy hình thức biệt thự đơn lập hay song lập; quy mô tầng cao tối đa 3 tầng (không bao gồm tầng lửng, tầng hầm).

Trường hợp công trình thêm tầng hầm cũng phải đảm bảo theo quy định phần nổi của tầng hầm không quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định và không quá 1/2 chiều cao tầng hầm, vị trí đường xuống hầm cách ranh lộ giới tối thiểu 3m, chiều cao tối đa 16m, khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh đất xung quanh tối thiểu 2m. Đối với trường hợp biệt thự song lập, mặt xây giáp ranh đất cần tuân thủ đúng theo quy định tại đồ án QHCT 1/500 đã được duyệt, khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh lộ giới đường sẽ do cơ quan cấp phép xây dựng xem xét cụ thể.

Trường hợp cần thiết điều chỉnh phải thống nhất khoảng lùi với các công trình cùng loại kế cận và không được ít hơn 3m. Đối với dạng nhà phố liên kế và nhà liên kế có sân vườn, nếu công trình thêm tầng hầm phải đảm bảo phần nổi của tầng hầm không quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định, vị trí đường xuống hầm cách ranh lộ giới tối thiểu 3m. Riêng khoảng lùi nhà liên kế có sân vườn phải được thống nhất với các công trình cùng loại kế cận nhưng khoảng lùi trước không được nhỏ hơn 3m và khoảng lùi sau không nhỏ hơn 2m.

Nhà sai với nhà mẫu trước ngày 26-4-2004 được giữ lại

Ngoài ra, Sở QH-KT cũng hướng dẫn một số các trường hợp đặc biệt khác. Chẳng hạn như công trình nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ sông rạch trước ngày 24-6-2004 (ngày QĐ 150/2004/QĐ-UB của UBND TP có hiệu lực) thì các trường hợp điều chỉnh mẫu nhà phải giữ nguyên theo mẫu nhà đã được phê duyệt theo QHCT 1/500, có thể thay đổi phong cách kiến trúc nhưng phải đảm bảo hài hòa với kiến trúc khu vực xung quanh. Đối với công trình đã xây dựng khác với mẫu nhà đã được duyệt và bàn giao cơ sở hạ tầng của dự án cho các cấp thẩm quyền trước ngày 24-6-2004 thì được phép giữ lại.

Đối với những trường hợp nhà ở riêng lẻ tại các lô đất (căn bìa) tiếp giáp hai mặt đường thuộc dự án, không có mẫu nhà riêng và sử dụng chung mẫu nhà như các căn bên trong nên một số nhà mặt hông phía tiếp giáp đường không được mở cửa và ban công. Để phù hợp với thực tế sử dụng và mỹ quan khu vực, Sở QH-KT cũng đề xuất xem xét cho các trường hợp này được phép mở cửa và ban công tại mặt hông phía tiếp giáp đường phù hợp với quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng.

Đối với các dự án nhà ở được UBND TP giao đất sau ngày 16-11-2004, chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan đã được phê duyệt tại QHCT 1/500. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu thay đổi thiết kế mẫu nhà, phải lập hồ sơ điều chỉnh QHCT 1/500 để được cấp thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Đối với các dự án phân lô hộ lẻ đã được Kiến trúc sư trưởng TP phê duyệt QHCT 1/500 trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) nhưng xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế, chưa đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên chưa được cấp giấy chứng nhận nhà - đất, Sở Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch-Kiến trúc và Thanh tra Thành phố rà soát, tổng hợp và đề xuất hướng giải quyết (theo hướng phân nhóm các trường hợp vi phạm) để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân và phù hợp quy định pháp luật về xây dựng.