Một chung cư mini tại Hà Nội Ảnh: TL SGTT

Theo tôi, đứng dưới góc độ của một người trẻ, cần một nơi an cư để lập nghiệp thì trong bối cảnh giá nhà đất tại các đô thị, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM quá đắt đỏ và số lượng căn hộ khan hiếm trầm trọng như hiện nay thì việc loại hình chung cư mini ra đời (xen cài trong các khu dân cư ở trung tâm thành phố) sẽ giúp cho những người trẻ, thu nhập không cao như chúng tôi có nhiều cơ hội mua được nhà ở hơn. Tuy nhiên, đứng về góc độ quản lý nhà nước: không thể vì lợi ích một số người mà chính quyền cho triển khai loại hình căn hộ này. Vì nếu quá dễ dãi cấp phép cho loại hình này phát triển ồ ạt sẽ dễ phát sinh nhiều hệ luỵ như: nén dân số, hạ tầng xuống cấp (gây ngập lụt, kẹt xe…), giảm chất lượng sống của cư dân. Từ đó, bộ mặt đô thị dễ bị băm nát bởi những chung cư kiểu “mì ăn liền” như thế này.

Nếu muốn cải thiện chất lượng nhà ở, tạo điều kiện cho người trẻ tiếp cận được nhà thì Nhà nước nên khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng hoặc Nhà nước tự bỏ vốn xây dựng dạng căn hộ cho thuê hoặc thuê mua. Khi chưa đủ điều kiện, những người trẻ ít tiền sẽ trích một phần thu nhập đi thuê nhà và khi đã tích luỹ được một số tiền đủ lớn, họ có thể đi mua một căn nhà lớn hơn cho mình.

Bà Nguyễn Yến Chi, nhân viên kinh doanh: Nảy sinh nhiều bất lợi

Mô hình mini nhưng những vấn đề nảy sinh thì không hề “mini” chút nào. Trái với những mô hình này nọ, các cơ quan chức năng chỉ cho làm thí điểm rồi phải thẩm định, đúc kết những bài học thực tiễn thì lần này các cơ quan chức năng lại tỏ ra dễ dàng cho qua “sáng kiến” của nhóm lợi ích kinh doanh bất động sản nhằm lách các quy định chặt chẽ trong vấn đề cấp phép, xây dựng và kinh doanh nhà ở hiện nay. Cũng do khó khăn về kinh tế mà nhiều người đành phải chấp nhận mua những căn hộ trong các chung cư mini ở sâu trong ngõ nhỏ, không mấy thuận tiện về sinh hoạt. Ở những nơi này, các chủ đầu tư phải chi ít hơn để giải toả hay xây dựng chung cư mini. Với các quy định quản lý xây dựng hiện tại thì các chủ đầu tư cũng rất dễ có được các loại giấy phép xây dựng.

Ông Hà Văn Hải, nghề tự do: Nên có tiêu chí để quản lý

Tới đây, nếu bỏ lệ phí xây dựng, các chủ chung cư mini cũng sẽ được hưởng lợi. Về mọi phương diện, các chủ đầu tư dễ dàng sinh lời từ “sáng kiến chung cư mini” này. Thế nhưng, nếu các cơ quan chức năng không đưa ra các tiêu chí cụ thể để quản lý về diện tích tối thiểu, về các điều kiện vệ sinh, an toàn cháy nổ cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến sở hữu và chuyển nhượng thì chắc chắn không lâu mô hình này sẽ lại là một vấn đề làm đau đầu các nhà quản lý.

Bộ mặt đô thị và điều kiện sống của các cư dân không vì có thêm các chung cư mini mà được cải thiện, thậm chí còn nhếch nhác hơn khi các chung cư này xuống cấp mà không được duy tu, bảo dưỡng. Mà muốn duy tu, bảo dưỡng thì lấy đâu ra nguồn đầu tư vì mạnh nhà nào, nhà đó làm. Khi đó, giải quyết vấn đề theo hướng nào thì cũng sẽ gây ra lãng phí lớn cho xã hội. Thế nhưng, ở thời điểm hiện tại, khi bộ Xây dựng ký ban hành thông tư 16 hướng dẫn nghị định 71 thì đã công nhận cho phép mua bán, làm chủ quyền dạng căn hộ 30m2 trong nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Thậm chí, việc mua bán này khá dễ dàng khi chỉ cần công chứng mà không phải qua sàn giao dịch bất động sản như nhà chung cư. Như vậy, một câu hỏi được đặt ra là, TP.HCM sẽ quản lý đô thị như thế nào khi người dân đua nhau xây căn hộ 30m2 để bán? Bài toán nén dân số, hạ tầng xuống cấp sẽ được thành phố giải quyết ra sao?

Ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc công ty địa ốc Đất Lành: Phù hợp với chiến lược nhà ở

Chung cư mini mọc lên ngày càng nhiều trong nội thành TP.HCM. Ảnh: Di Lã

Với những điều kiện khá dễ dàng đối với loại căn hộ 30m2 như vậy thì hãy thử hình dung trên một con hẻm bé tẹo nhưng có tới chừng chục căn nhà xây trên các lô đất chừng trăm mét vuông, mỗi căn cao bảy tầng, mỗi tầng có hai căn hộ 30m2 thì tổng cộng cũng gần 150 căn. Con số này tương đương số lượng căn hộ của một chung cư bình thường, trong khi tổng diện tích đất chỉ chừng hơn 1.000m2. Nếu đầu hẻm xảy ra cháy thì cả ngàn người này chạy vào đâu?

Dạng căn hộ từ 20 – 40m2 rất phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở. Tuy nhiên, khi phát triển thì phải có kiểm soát, không nên ngăn cấm tiệt như cách làm của TP.HCM đối với dạng căn hộ 20m2, cũng không nên thả nổi một cách dễ dàng như thông tư và nghị định 71 của bộ Xây dựng. Ví như cho tồn tại căn hộ trong căn hộ thì cũng phải có những quy định đi kèm như diện tích hẻm bao nhiêu? Dân số khu vực đó bao nhiêu? Công viên, cây xanh, hạ tầng giao thông điện, nước, trường trạm như thế nào… Đằng này, bộ Xây dựng mới chỉ quy định sơ sài như vậy thì bài toán dân số và hạ tầng đô thị tại TP.HCM vốn đã khó nay lại càng khó hơn.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, giám đốc công ty xây dựng Hải Anh (quận 9): Sẽ đầu tư vào loại hình nhà ở này

Nhu cầu nhà ở tại TP.HCM hiện đang rất lớn; đặc biệt là với thị trường nhà giá thấp và trung bình. “Đối với một căn hộ 30m2, giá bán bình quân 15 triệu đồng/m2, cộng với nhiều chính sách hỗ trợ về vốn, phương thức trả… đảm bảo sẽ đắt như tôm tươi”, ông Anh tự tin.

Doanh nghiệp bất động sản khoái nhất khi tham gia đầu tư xây dựng dạng căn hộ này chính là thủ tục pháp lý đơn giản hơn rất nhiều lần so với khi đầu tư một dự án chung cư. Cụ thể như, nếu xây dựng một dự án chung cư thì doanh nghiệp phải trải qua hàng trăm thủ tục từ khâu đầu tư, lập dự án, thiết kế, thẩm định, chỉ tiêu quy hoạch, mật độ và khi xây dựng xong còn phải lo bảo trì bảo dưỡng… Trong khi đó, “căn hộ khép kín trong căn nhà riêng lẻ” thì chỉ tuân theo điều kiện: nếu tổng diện tích sàn xây dựng trên 1.000m2, hoặc chiều cao từ sáu tầng trở lên (không tính tầng hầm) thì cần có chứng nhận an toàn chịu lực trước khi đưa vào sử dụng.

Đó là chưa kể, giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ quy định được giải quyết trong 15 – 20 ngày làm việc với ba loại giấy tờ đơn giản như một căn hộ riêng lẻ bình thường, thì một cao ốc bình thường phải tính bằng năm.