Bộ Xây dựng vừa đưa ra lấy ý kiến về phương án cải tạo nhà chung cư cũ. Theo đó, một căn hộ chung cư cũ sẽ được bồi thường bằng căn hộ mới có diện tích gấp 1,5 đến 2,5 lần. Nhưng, một thông tin khác lại khẳng định rất "bí" nhà tái định cư để giải phóng mặt bằng. Vậy lối thoát nào cho nhà chung cư cũ khi sự xuống cấp ngày một nghiêm trọng?

Theo dự thảo này, điểm được chú ý là chủ căn hộ chung cư cũ phải di dời, giải phóng mặt bằng (GPMB) để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới tòa nhà. Người bị di dời sẽ được bồi thường bằng tiền, hoặc bằng nhà hoặc cả tiền và nhà, tùy theo nhu cầu của người được bồi thường và điều kiện cụ thể của từng dự án. Phương án bồi thường theo hệ số là 1,5 đến 2,5 lần. Một số trường hợp đặc biệt, hệ số này được áp dụng là 2,75 lần.

Khi dự thảo được đưa ra, người dân sống trong các khu chung cư cũ của Hà Nội thực sự vui mừng. Nhưng, các doanh nghiệp lại như ngồi trên đống lửa. Nói như Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, nếu cải tạo chung cư cũ thì đổi tỷ lệ 1.1 đã là quá tốt. Bởi, khi anh được thay đổi toàn bộ môi trường sống, được ở căn nhà theo thiết kế mới hơn, hiện đại hơn thì tỷ lệ này là hoàn toàn hợp lý. Nếu áp đặt hệ số cao hơn, sẽ gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp thực hiện công việc cải tạo chung cư cũ và thêm áp lực cho Hà Nội về hệ số tầng cao.

Khu tập thể Văn Chương nhiều năm nay được lên kế hoạch cải tạo nhưng vẫn chưa thống nhất được phương án.

Giáo sư Đặng Hùng Võ giải thích, nếu chỉ thực hiện theo đúng hệ số đổi này, thì tối đa một khu nhà 5 tầng khi xây mới lại, để có lãi, chủ đầu tư phải được xây trên 13 tầng. Nhưng, trong 4 quận nội đô, lại đang có giới hạn về các dự án xây cao quá 9 tầng, trong khi các chung cư cũ cần cải tạo chủ yếu lại nằm tại 4 quận nội đô này. “Nếu coi việc cải tạo chung cư cũ như làm nhà ở xã hội thì rất ít doanh nghiệp muốn làm, vì không có lợi nhuận, trong khi giải pháp dự án đối ứng lại chưa được đưa ra để xem xét. Điều này rất bất lợi cho nhà chung cư cũ, khi thời điểm xuống cấp đã đến”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Mặt khác, thống kê của Sở Xây dựng cho thấy, TP Hà Nội đang thiếu hơn 2.500 căn hộ tái định cư để thực hiện GPMB. Nhiều dự án nhà ở tái định cư dù chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, vẫn phải đưa dân vào ở do yêu cầu phải bố trí gấp phục vụ GPMB.

Trong khi đó, với các quận nội thành cũ, nơi có nhiều dự án chung cư cần cải tạo, xây dựng lại, thì không thể tìm đâu ra quỹ đất xây nhà tái định cư. Bên cạnh đó, tâm lý chung của người dân là muốn tái định cư tại chỗ, gần trung tâm hơn là chuyển đến nơi ở mới xa hơn, lại thiếu hạ tầng kỹ thuật, xã hội phục vụ đời sống. Vì vậy, vừa khuyến khích người dân đến nơi ở mới, nhưng vẫn phải tính phương án bố trí tái định cư tại chỗ là một trở lực trong quá trình cải tạo lại nhà chung cư cũ.

Đi thẳng hay đi ngang?

Vậy lối thoát nào cho chung cư cũ khi Hà Nội đang có gần 450 nhà chung cư cũ với hơn 1 triệu m2 cần cải tạo! Và cải tạo theo cách nào để giải quyết được toàn bộ những khu nhà chung cư cũ đang ngày một xuống cấp trầm trọng?

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trả lời cho câu hỏi này chỉ còn cách nhà quản lý phải đưa phương án dự án đối ứng cho chủ đầu tư. Cách làm này cũng đồng thời giải quyết luôn được bài toán giãn dân khỏi nội đô để giảm áp lực dân số và áp lực giao thông tại khu vực nội thành. Anh Vĩnh, một chuyên gia về quy hoạch cho biết, thay vì cứ chăm chăm xây dựng những tòa nhà cao ngất ngưởng tại nội đô, trên nền những khu nhà chung cư cũ, Hà Nội cần hướng cho chủ đầu tư xây dựng dự án bên ngoài vành đai 3, vành đai 4.

Nếu thực hiện theo phương án bồi thường mà Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến, các chủ đầu tư sẽ buộc phải xây dựng công trình cao trên 13 tầng mới có lãi. Hà Nội đang có gần 450 nhà chung cư cũ cần cải tạo lại, chủ yếu trong số này tập trung tại 4 quận nội đô. Nếu tất cả được xây cao trên 13 tầng sẽ làm tăng áp lực dân số và giao thông nên khu vực vốn luôn trong tình trạng quá tải!

Đây cũng là quan điểm của Giáo sư Đặng Hùng Võ. Theo Giáo sư, trong khi chúng ta chưa có Luật Chung cư, nhà quản lý phải tính toán trước được các giải pháp thay thế để nhanh chóng cải tạo các nhà chung cư cũ. Bởi, thời hạn cho một nhà chung cư cũ tối đa được 50 năm. Có nhiều chung cư, tuổi thọ còn ít hơn. Sự xuống cấp là điều ai cũng có thể nhìn thấy được nên không thể chậm trễ trong việc cải tạo được nữa.

Cá nhân Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng rất đồng tình với quan điểm không xây thêm quá nhiều các dự án nhà cao quá 9 tầng tại 4 quận nội đô. “Hà Nội đã bước lầm một bước trong quy hoạch khi đồng ý cho xây dựng nhiều nhà cao tầng trong nội đô. Nó chỉ khiến cho Hà Nội bị quá tải”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nói.

Chính vì vậy, giải pháp tối ưu nhất cho cải tạo nhà chung cư cũ có lẽ không phải ở việc đưa ra tỷ lệ 1,5 hay 2,5 mà là ở cách sẽ thực hiện thế nào. Trên thực tế, nhiều năm nay, Hà Nội rất quan tâm tới lĩnh vực này, song trong nhiều năm qua, tiến độ các dự án quy mô lớn như khu Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Quỳnh Mai, Thanh Xuân Bắc... vẫn rất chậm. Trong đó cơ chế, chính sách chưa hấp dẫn nhà đầu tư cũng như vướng mắc trong GPMB vẫn được xem là những lực cản lớn nhất.