Đã qua rồi cái thời chỉ cần có tiền là có đất, giờ đây tìm được quỹ đất sạch trong nội thị là việc khó như lên trời.

“Chiêu” tạo nguồn cung ảo

Thời gian gần đây, để làm nóng lại thị trường, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã “cố ý” tạo nguồn cung ảo để làm “yên lòng” các đối tác và khách hàng. Một trong những “chiêu” tạo nguồn cung ảo đó là tuyên bố sở hữu nguồn đất sạch dồi dào.

Quỹ đất sạch luôn là đề tài làm các nhà đầu tư phải “đau đầu”

Đơn cử như trường hợp Công ty Bất động sản Hoàng Quân (TP.HCM) vừa kỷ niệm 10 năm thành lập đã tổ chức một Hội nghị khách hàng hoành tráng để tuyên bố đang sở hữu quỹ đất sạch dồi dào tại TP.HCM. Tuy nhiên, khi được hỏi quỹ đất đó ở đâu thì công ty này tìm cách “đánh lạc hướng”.

Thực tế, tại TP.HCM, ngay cả các huyện vùng ven cũng khó lòng tìm được quỹ đất sạch. Với tốc độ đô thị hóa “chóng mặt” trong gần một thập niên trở lại đây, đất nông nghiệp ở TP.HCM đã bị chia xớt, cắt xén và xóa sổ khá nhiều.

Tại quận 11 - một trong những quận nội thành có tốc độ quy hoạch nhà ở mạnh mẽ nhất TP.HCM - năm 2010, diện tích đất ở chỉ chiếm tối đa hơn 48% tổng diện tích đất tự nhiên (cụ thể là 248,65ha trên 513,94ha) trong khi dân số của quận này có tốc độ tăng khá nhanh.

Đối với quận mới như quận 12, có diện tích đất tự nhiên khá dồi dào cũng đang xảy ra tình trạng cạn kiệt quỹ đất xây dựng. Cụ thể, diện tích đất quy hoạch của quận này đến năm 2010 là 5.274,9ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 1.032,96ha, đất ở chỉ có 2.075,62ha (chỉ chiếm hơn 39%).

TS.Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, quỹ đất dành cho bất động sản ở TP.HCM có dấu hiệu “nhảy cóc” từ quận huyện này đến quận huyện khác, từ hướng này đến hướng khác và khó tìm được quỹ đất sạch. Bà Loan cũng cho rằng, tình trạng trên nhiều khả năng dẫn đến các bất cập trong cạnh tranh tìm quỹ đất giữa các nhà đầu tư.

Đối với các dự án nhà ở, tại TP.HCM đang xảy ra thực trạng quy hoạch “chệch” hướng, nhiều dự án quy mô nhỏ nằm rải rác ở khắp các quận huyện từ nội thành đến ngoại thành, gây xáo trộn trong quy hoạch độ cao và tiêu chuẩn về kiến trúc. Nhiều dự án đã phải đình chỉ thi công vì nâng tầng bất hợp pháp.

Đất sạch tìm đâu ra?

Theo tìm hiểu của PV, mấu chốt vấn đề không hẳn nằm ở quỹ đất. Khi được hỏi, nhiều nhà đầu tư cho rằng, để quyết định đầu tư một dự án, điều đầu tiên cần tính đến là đầu ra cho sản phẩm. Chính vì vậy, vấn đề về giao thông, môi trường, trình độ dân trí vùng phụ cận, giá bán… cũng là tiêu chí cơ bản cho khả năng tìm quỹ đất.

Tại các huyện có nguồn tài nguyên đất còn khá dồi dào như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn… thì lại vướng vấn đề về giao thông, ngập nước, ô nhiễm. Mặt khác, để đầu tư một dự án tại các khu vực này thì việc đầu tư hạ tầng cơ sở như đường sá, điện nước, đường truyền ADSL… cũng đã tốn phần lớn “hầu bao”.

Theo Viện Môi trường và Tài nguyên (Đại học quốc gia TP.HCM), trong vòng vài thập kỷ tới, trên địa bàn TP.HCM sẽ có hàng ngàn ha bị ngập nặng và chu kỳ ngập trong năm cũng tăng lên. Các huyện như Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi…; các quận như Bình Thạnh, quận 7, quận 2, quận 8, quận 6… là những quận huyện dẫn đầu trong danh sách đó.

Đối với các quận nội thành, bài toán cho đất sạch xem ra không có lời giải. Tại quận 1, giá đền bù giải tỏa quá cao đã làm “nản lòng” ngay cả nhà đầu tư đẳng cấp. Dự án khu đất “vàng” EDEN do Tập đoàn Vincom triển khai là một ví dụ. Đến nay dự án này vẫn chưa ngã ngũ về chi phí đền bù giữa nhà đầu tư và người dân.

Tại các quận trung tâm như Bình Thạnh, Phú Nhuận tuy quỹ đất vẫn còn nhưng hầu hết đều nằm trong khu quy hoạch treo hàng chục năm trở lên. Chính vì vậy, nhiều dự án không thể “kham” nổi diện tích đất quy hoạch lớn như vậy. Đầu tư vài dự án nhỏ thì vướng khâu cấp phép.

Có thể nói, tài nguyên đất trên địa bàn TP.HCM đang ngày càng cạn kiệt. Sự cạn kiệt ngoài nguyên nhân khách quan như dân số tăng, biến đổi khí hậu mà còn nằm ở nguyên nhân chủ quan do chính sách bất cập từ phía cơ quan quản lý Nhà nước.

Nhiều chuyên gia cho rằng, vấn đề đô thị hóa ở TP.HCM tuy đã diễn ra cách đây hàng thập kỷ nhưng đến thời điểm này nếu nhìn tổng thể thì vẫn còn ở mức xuất phát. Thật khó để có thể “rộng cửa” cho các nhà đầu tư do có quá nhiều chồng chéo trong khâu quy hoạch, quản lý, sử dụng đất của các quận huyện. Như vậy, bài toán cho quỹ đất vẫn là một đề tài mà các nhà đầu tư còn phải “đau đầu”.