Liệu sẽ có những chung cư siêu nhỏ trong khu dân cư hiện hữu như thế này ở TPHCM trong thời gian tới? - Ảnh: Đình Dũng

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đã bắt đầu có hiệu lực, cho phép người dân có thể xây các chung cư nhỏ và đồng thời cho phép mua bán loại hình căn hộ này khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Với nhiều người thì việc cho phép phát triển những "chung cư mini" này sẽ góp phần tạo cơ hội cho nhiều người có thể mua nhà giá thấp, hợp túi tiền để giải quyết nhu cầu tối thiểu về nhà ở.

Tuy nhiên, dười góc nhìn của nhiều người thì việc cho phép xây dựng các chung cư dạng này rất không ổn về mặt quản lý và nhất là sẽ phá vỡ quy hoạch của thành phố, vốn vẫn còn nhiều việc phải làm như hiện nay.

Nhà nhà xây chung cư

Quy định mới cho phép "hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu phải là 30 mét vuông". Chung cư dạng này đồng thời phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật nhà ở, nghĩa là phải tuân thủ quy định quản lý nhà chung cư về phần sở hữu diện tích chung và riêng.

Với những dự án có tổng diện tích sàn xây dựng từ 1.000 mét vuông hoặc có chiều cao từ sáu tầng trở lên thì bắt buộc phải có chứng nhận bảo đảm an toàn chịu lực của cơ quan chức năng.

Một khi nhà ở có đủ điều kiện như trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó, cũng như cho phép được bán, cho thuê các căn hộ này. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.

Nhận xét về quy định mới này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành - tác giả của đề xuất xây căn hộ 20 mét vuông và đề xuất đã bị từ chối, cho rằng đây là vấn đề rất lý thú và cũng rất phức tạp trong tình hình phát triển bất động sản hiện nay.

“Lý thú là vì điều này sẽ mang lại nhiều ích lợi cho xã hội, vì với sự cho phép này ai cũng có thể làm địa ốc, xây chung cư”, ông Đực nói.

Ông cho rằng giá căn hộ loại này sẽ cực kỳ rẻ vì dự án không phải đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất. Hơn nữa, làm dự án kiểu này rất nhanh vì thủ tục xin phép xây dựng đơn giản, nhiều khi chỉ cần 10 ngày là có giấy phép xây dựng. Với kỹ thuật xây dựng hiện nay chỉ cần từ ba đến sáu tháng là đã có thể hoàn thành một dự án. Do vậy, dòng vốn đầu tư có thể quay rất nhanh.

Nhìn từ góc độ người mua, ông này cho rằng vì giá rẻ, các căn hộ loại này đáp ứng nhu cầu của một số đông người dân, những người không có nhiều tiền. Thay vì phải sống thuê trong những khu nhà phố, người ta có thể mua căn hộ mini dạng này, vừa là tài sản sở hữu vừa giải quyết nơi an chốn ở của mình.

Chính vì yếu tố dễ dàng, ai cũng có thể làm được cộng với yếu tố giá rẻ nhắm vào số đông người mua nên rất có thể thị trường sẽ xuất hiện làn sóng "nhà nhà làm địa ốc, người người làm địa ốc" trong thời gian tới.

Bài toán quản lý, quy hoạch

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ quy hoạch chung của thành phố, ông Đực cho rằng một khi cho phép loại hình chung cư này phát triển sẽ đưa đến một điều rất không ổn. Đó là nó sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị.

Ông cho rằng trong một khu phố hay trên một trục đường nhỏ nếu trước đây chỉ có vài trăm căn nhà, thì nay có hai hay ba dự án chung cư mini với vài trăm căn hộ thì hạ tầng kỹ thuật, xã hội, trường học, bệnh viện… chắc chắn sẽ quá tải.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland, cũng cho rằng việc cho phép phát triển chung cư kiểu này, nếu làm không tốt, sẽ ảnh hưởng tới quy hoạch của thành phố, cũng như sẽ đặt ra nhiều thách thức cho cơ quan quản lý, trong đó có yếu tố an ninh trật tự xã hội, phòng cháy chữa cháy trong khu vực có nhiều dự án kiểu này.

Theo ông Hoàng, việc phát triển dạng chung cư này có thể sẽ làm kế hoạch giãn dân ra các vùng ven càng khó khăn thêm. Ngược lại, người ta sẽ co cụm vào khu vực nội thành, khiến mật độ dân cư sẽ bị nén chặt thêm. Đó là chưa nói đến việc tổ chức quản lý chung cư, vốn đang là vấn đề không dễ dàng ngay cả đối với một công ty phát triển bất động sản chuyên nghiệp.

Dư luận gần đây cũng đã đề cập đến "chung cư mì ăn liền", nói về một số chung cư được xây dựng trên diện tích 5.000-7.000 mét vuông trong khu dân cư hiện hữu, hoặc trên diện tích đất nhà xưởng, văn phòng cũ trong thành phố. Sở dĩ các doanh nghiệp thích chọn chung cư loại này vì ngán ngại chuyện bồi thường giải phóng mặt bằng. Hơn nữa dự án sẽ tận dụng được hệ thống cơ sở hạ tầng có sẵn, không lo mảng xanh, trường học…

Thực tế cho thấy với Nghị định 84 và 69 liên quan đến việc giải phóng đền bù và nộp tiền sử dụng đất quá cao, khiến các doanh nghiệp không muốn đầu tư các dự án mới. Một dự án vài ba héc ta nhiều khi mất cả ba bốn năm để đền bù, duyệt quy hoạch để có thể khởi công. Để đối phó, nhiều doanh nghiệp tập trung về khu dân cư hiện hữu, chấp nhận thỏa thuận với một vài chủ đất để phát triển dự án. Làm dự án kiểu này vừa nhanh, vừa chắc ăn.

Nay với quy định mới, nhiều người cho rằng chỉ cần miếng đất khoảng 120 mét vuông là có thể làm được chung cư tư nhân này. Thực tế cũng đã có doanh nghiệp địa ốc đang xin thực hiện dự án kiểu này dưới danh nghĩa cá nhân, thay vì doanh nghiệp.

Một số ý kiến cho rằng việc cho phép xây dựng chung cư tư nhân cần cân nhắc kỹ, nên quy hoạch những khu vực nào được phép và những khu vực nào không được phép, đặc biệt là những khu vực có mật độ dân cư quá đông.

Thông tư có trái luật?

Liên quan đến vấn đề này, một số doanh nghiệp đang băn khoăn liệu việc cho phép xây dựng và chuyển nhượng căn hộ dạng này theo tinh thần của thông tư 16 có trái với quy định của Luật nhà ở hiện nay hay không khi luật này không cho phép phát triển căn hộ có diện tích 30 mét vuông với mục đích thương mại.

Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, theo Luật nhà ở, quy định diện tích xây dựng mỗi căn hộ không được thấp hơn 45 mét vuông.

Nhiều người cho rằng với thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng thì việc căn hộ 30 mét vuông không còn là vấn đề cho thí điểm nữa mà được áp dụng đại trà, thị trường địa ốc, quy hoạch đô thị sẽ ra sao khi có hàng loạt các căn hộ diện tích nhỏ dạng này sẽ tham gia thị trường trong thời gian tới?