Xuất hiện một lớp nhà đầu tư mới hùn vốn đầu tư mặt bằng bán lẻ để cho thuê lại.

Ngày càng nhiều người mua sắm lựa chọn đến các trung tâm thương mại hiện đại, thay vì đến các khu vực mua bán truyền thống. Chuyển biến lớn trong xu hướng tiêu dùng của cư dân Hà Nội nói riêng và người Việt Nam nói chung đang khiến phân khúc thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội sôi động trong bức tranh tẻ nhạt về thị trường bất động sản cả nước.

Cung chưa đáp ứng đủ cầu

Theo báo cáo khảo sát thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội của Công ty Tiếp thị và Quản lý bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam, đến hết quý III/2010, Hà Nội có 8 trung tâm thương mại (TTTM), 2 trung tâm bán buôn, 3 đại siêu thị, 12 mặt bằng bán lẻ tại các tầng đế và khoảng 80 siêu thị, trung tâm điện máy với tổng diện tích 374.000 m2, trong đó 101.000 m2 là TTTM. Các TTTM lớn ở trung tâm và các vùng phụ cận đã được lấp đầy với tỷ lệ gần 100%. Giá thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay tại Hà Nội trung bình 55 USD/m2 tại khu vực trung tâm, 35 USD/m2 tại khu vực ngoài trung tâm. Trong năm 2010 và đến năm 2012, chỉ có khu bán lẻ trung tâm Hàng Da được đưa vào sử dụng.

Có 3 lý do khiến thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội có sức hút lớn. Thứ nhất, Tổng cục Thống kê dự báo, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội khoảng 1.900 USD, tăng 23% hàng năm; người dân trong độ tuổi từ 20 đến 40 chiếm tới 40% sẽ là khách hàng tiềm năng của các TTTM. Hiện tại, Vincom City Tower mỗi ngày đón 6.000 lượt khách, Paskson khoảng 2.500 lượt... Thứ hai, việc Việt Nam mở cửa thị trường bán lẻ và hội nhập sâu hơn sẽ mở ra cơ hội cho nhiều chủ đầu tư bán lẻ quốc tế có kinh nghiệm đang hoạt động tại Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore, Malaysia mở rộng đầu tư sang Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Thứ ba, tốc độ đô thị hoá của Hà Nội rất nhanh, với ngày càng nhiều khu đô thị, toà cao ốc, đồng nghĩa với dân số thành thị ngày càng nhiều.

Theo bà Nguyễn Thị Yến, Phòng Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhu cầu mua sắm của người trẻ Việt Nam tại những thành phố lớn rất cao, trong khi nguồn cung của các trung tâm bán lẻ còn giới hạn, chính là cơ hội lớn cho phát triển thị trường bán lẻ tại Hà Nội. Thị trường bán lẻ trở nên hấp dẫn hơn dưới con mắt của nhiều NĐT còn ở hình thức cho thuê lâu dài, thay vì ký hợp đồng 2 - 3 năm như trước đây. Cushman & Wakefield dự báo, chợ truyền thống sẽ dần được thay thế bởi mô hình bán lẻ hiện đại. 4 đại siêu thị hiện tại và các trung tâm bán buôn sẽ phục vụ không những dân cư Hà Nội, mà còn dân cư ở những khu vực lân cận, nên cầu về mặt bằng bán lẻ sẽ ngày càng tăng.

Sôi động khu vực phía Tây

Doanh thu bán lẻ 9 tháng đầu năm 2010 của Hà Nội tăng 32% so với cùng kỳ năm 2009, đây là mức tăng trưởng rất cao. Ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam nhận định, trong tương lai, nguồn cung các dự án TTTM mới trong khu trung tâm là đặc biệt hạn chế. Bởi việc cấp phép xây dựng các công trình trong khu trung tâm bị kiểm soát chặt chẽ từ ngày 31/12/2009 theo Thông báo số 348/TB-VPCP của Văn phòng Chính phủ. Do thiếu hụt nguồn cung ở khu trung tâm, các thương hiệu lớn trên thế giới khi nhắm đến thị trường Việt Nam sẽ tìm những khu bán lẻ diện tích lớn nằm ở các trung tâm đô thị mới như phía Tây Hà Nội. Bên cạnh đó, thị trường đang xuất hiện làn sóng mới, trong đó các chuỗi siêu thị phía Nam xâm nhập thị trường Hà Nội. Nếu như trước đây, các chủ cửa hàng thường trực tiếp ký hợp đồng với chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ, thì nay, trước sức nóng của thị trường này đã xuất hiện một lớp nhà đầu tư mới hùn vốn đầu tư mặt bằng bán lẻ để cho thuê lại. "TTTM sẽ là sự lựa chọn đầu tư tốt nhằm đón đầu xu thế thị trường", ông Richard Leech nhận định.

Tuy nhiên, không phải TTTM nào cũng thành công. Bên cạnh những khu như Big C, Vincom, vẫn có những trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa thất bại như Tràng Tiền Plaza. Tọa lạc giữa trung tâm Hà Nội, trong một khu vực hành chính và thương mại sầm uất, nhưng những năm qua, tình hình kinh doanh của Tràng Tiền Plaza khá èo uột. Nguyên nhân là Tràng Tiền Plaza không có sự pha trộn các hệ thống cửa hàng với rạp chiếu phim, siêu thị, khu giải trí...; không thu hút được các nhà bán lẻ chủ chốt, có tiếng tăm để kéo theo các nhà bán lẻ khác và khách mua sắm; chưa chú trọng đến vấn đề chăm sóc khách hàng; các sản phẩm không phong phú, trong khi đó lại ít có chương trình bán hàng hợp lý; quản lý chưa chuyên nghiệp.

Những người đi sau đã rút kinh nghiệm, đơn cử Usilk City có khu mặt bằng bán lẻ hiện đại, bao gồm 3 tầng đế, thông tầng toàn bộ khối 9 tòa nhà trên đường Lê Văn Lương kéo dài, tổng diện tích sàn khoảng 70.000 m2. Các hạng mục của Usilk City gồm siêu thị, khu vui chơi, giải trí, nhà hàng, khu chăm sóc sức khỏe... Khu mua sắm có khu để xe là 2 tầng hầm với tổng diện tích 120.000 m2, một trong những khu tầng hầm rộng nhất tại Việt Nam. Dự kiến, Usilk sẽ được hoàn thành vào quý IV/2013.

Ông Nguyễn Trí Dũng, Tổng giám đốc CTCP Sông Đà Thăng Long rất tin tưởng vào sự thành công của khu mặt bằng bán lẻ của Usilk City, bởi toàn khu vực Hà Đông, cũng như khu cửa ngõ Tây Nam của Thành phố chưa có một trung tâm mua sắm tầm cỡ nào để phục vụ cho tốc độ phát triển nhanh chóng của khu vực này. Riêng trong vòng bán kính 1 km2 xung quanh dự án, ước tính sẽ tập trung khoảng 40.000 dân, do có khoảng 10 dự án khu đô thị dọc trên tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, như Khu đô thị mới Văn Khê, Dương Nội, TSQ Galaxy, Geleximco…