Nghị quyết 34 của Chính phủ đề ra mục tiêu đến năm 2015 sẽ hoàn thành việc xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ đã hỏng, xuống cấp, hết niên hạn sử dụng ở các đô thị trên cả nước. Tuy nhiên, khi những vướng mắc về giải phóng mặt bằng, về quy định chiều cao xây dựng các tòa nhà trong khu vực nội thành (đặc biệt là tại Hà Nội) chưa được giải quyết thì mục tiêu trên khó có thể đạt được.

TP Hà Nội có nhiều khu chung cư cũ với hàng trăm dãy nhà "tuổi thọ" hàng chục năm đã xuống cấp (chủ yếu trong khu vực nội đô), không đảm bảo được điều kiện sống cho hàng trăm hộ dân. Thực tế, hiện mới chỉ một số nhà đơn lẻ được phá đi xây mới và cải tạo như nhà B4 Kim Liên, nhà C Thành Công, C7 Giảng Võ... Trong khi chưa đáp ứng đủ nhu cầu, thì việc cải tạo các chung cư cũ được coi là một trong những nguồn cung đáng kể. Tuy nhiên, việc cải tạo các chung cư cũ này đang gặp rất nhiều khó khăn không dễ giải quyết…

Nhiều chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội đã xuống cấp cần sớm được cải tạo.

Những "rào cản"

Một trong những địa bàn tập trung nhiều các chung cư cũ trong khu vực nội đô có thể kể đến là phường Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng). Phường Quỳnh Mai có 36 nhà tập thể cũ, chủ yếu là các nhà tập thể được xây dựng và đưa vào sử dụng từ những năm 1960, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng cần phải cải tạo lại.

Theo thông tin từ UBND phường Quỳnh Mai, đã có nhiều đơn vị đến tiến hành khảo sát, trong đó có thể kể đến như: Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và Công ty cổ phần Địa ốc Sông Hồng. Các đơn vị này sau khi khảo sát đã đưa ra thiết kế sẽ cải tạo hai tòa nhà 5 tầng E6 và E7 lên thành hai tòa nhà 19 tầng. Đối với hai chung cư này việc cải tạo lại là rất cần thiết vì đã một lần phải dùng biện pháp chống lún tạm thời nhưng không hiệu quả. Tuy nhiên, sau khi quyết định không cho phép xây dựng nhà cao tầng trong khu vực nội đô ra đời khiến tiến độ của dự án cải tạo phải dừng lại.

Bà Tống Thị Kim Lan - Chủ tịch UBND phường Quỳnh Mai lo lắng: "Theo đúng thiết kế cải tạo 2 chung cư này sẽ được xây dựng 19 tầng. Những dự án xây nhà cao tầng mới trong khu vực nội đô đang phải dừng lại, nếu xây 9 tầng thì doanh nghiệp sẽ không có lãi, và chắc sẽ chẳng có đơn vị nào vào cuộc. Phường hiện cũng đang rất lo nếu chẳng may có thiên tai, sự cố bất ngờ thì không biết hậu quả xảy sẽ rất khó lường bởi đang có hàng trăm hộ dân đang sinh sống trong những chung cư cũ nát đó".

Với những "rào cản" như thế, đây thực sự là "bài toán khó" đối với TP Hà Nội trong việc cải tạo lại các chung cư cũ này, bởi hầu hết chúng đều nằm trong khu vực trung tâm nơi có mật độ dân số cao. Nếu cho phép xây dựng nhà cao tầng thì sẽ tăng sức ép lên hệ thống hạ tầng cơ sở, nếu xây dựng nhà thấp tầng sẽ lãng phí, đồng thời khiến các nhà đầu tư khó triển khai vì lợi nhuận thấp.

Theo PGS.TS Doãn Minh Khôi, Viện trưởng Viện Quy hoạch - Kiến trúc (Đại học Xây dựng Hà Nội), để cải tạo lại các chung cư cũ này, ngoài việc tính toán số tầng chiều cao của tòa nhà, cần tính toán cả số căn hộ, tiêu chuẩn căn hộ với khả năng chịu tải tối đa của hạ tầng cơ sở, đồng thời các chủ đầu tư cũng phải có sự đồng tâm trong việc đóng góp vào xây dựng bộ mặt hạ tầng cơ sở chung của thành phố.

Cần giải bài toán lợi ích

Nghị quyết 34 của Chính phủ đề ra mục tiêu đến năm 2015 sẽ hoàn thành việc xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ đã hỏng, xuống cấp, hết niên hạn sử dụng ở các đô thị trên cả nước. Tuy nhiên, khi những vướng mắc về giải phóng mặt bằng, về quy định chiều cao xây dựng các tòa nhà trong khu vực nội thành chưa được giải quyết thì mục tiêu trên khó có thể đạt được.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc cải tạo các chung cư cũ trước hết phải phù hợp với quy hoạch sự phát triển chung của thành phố. Bộ Xây dựng hiện đang soạn thảo một văn bản mới để tham mưu cho Chính phủ thay thế Nghị quyết 34 sao cho hài hòa lợi ích các bên giữa chủ đầu tư, người dân và lợi ích chung của xã hội.

Cũng theo ông Hà, khi cải tạo thì phải hài hòa ba lợi ích, lợi ích của Nhà nước là bộ mặt đô thị được cải thiện, doanh nghiệp thì có lãi, người dân được cải thiện đời sống. Trong ba quyền lợi đó, đầu tiên phải hài hòa việc doanh nghiệp phải lấy lợi nhuận thấp đi, người dân muốn cải thiện đời sống có thể phải đóng góp thêm, Nhà nước muốn có đô thị tốt phải hỗ trợ doanh nghiệp, hỗ trợ bằng hạ tầng, hỗ trợ bằng chính sách, hỗ trợ kể cả bằng kinh phí.

Không chỉ riêng Hà Nội, theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991, với trên 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Đa phần là những chung cư xuống cấp không đảm bảo được nhưng điều kiện sống. Những người dân sống trong các chung cư cũ đang mong chờ từng ngày các dự án cải tạo lại các chung cư cũ này được triển khai, đây cũng là việc góp phần cải thiện bộ mặt đô thị của cả nước. Tuy nhiên để thực hiện được việc cải tạo chung cư cũ tại các đô thị thì những "nút thắt" về giải phóng mặt bằng, quy hoạch cần phải sớm được tháo gỡ.