05/11/2010

Thuế thu nhập cá nhân với bất động sản: Vừa thực thi đã “đắp chiếu”?

Thông tư 161/BTC hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với bất động sản đã có hiệu lực từ 26/9. Theo đó, thuế chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2 cách với mức thuế suất là 25% hoặc 2%. Tuy nhiên, rắc rối nảy sinh từ đây khi 2 cách tính này có thể tạo ra mức chênh lệch lớn về mức thuế phải nộp.

Dừng giao dịch chờ... điều chỉnh(?!)

Theo Thông tư 161, sẽ áp dụng thuế suất 25% trên mức chênh lệch giá mua trừ giá bán với các chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí liên quan. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
 
Quy định mới xem có vẻ khá đơn giản này lại đang là rắc rối lớn khi 2 cách tính này tạo ra sự chênh lệch lớn của mức thuế phải nộp. Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản (xin giấu tên) lấy ví dụ: Có trường hợp có khách hàng mua một bất động sản giá 4 tỷ đồng, tuy nhiên giá trên giấy tờ là 2 tỷ đồng. Giờ họ bán lại bất động sản đó với giá 6 tỷ đồng thì theo Thông tư 161 họ sẽ buộc phải áp thuế 25%, tính trên mức chênh lệnh (4 tỷ đồng), tức là họ phải nộp đến 1 tỷ đồng.

Trong khi đó, nếu cho phép tính thuế theo tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng với thuế suất 2% thì họ chỉ phải nộp 120 triệu đồng. Mức chênh lệch lớn này không thể không khiến các cá nhân, doanh nghiệp suy tính”. Theo đó, trong nhiều trường hợp, khách hàng của công ty rất thiệt so với cách tính theo thuế suất 2% nên nhiều người đang rất băn khoăn về chuyện này. “Họ đang dừng giao dịch chờ đợi sự điều chỉnh của cơ quan thuế”, ông này nói.

Theo khảo sát tại các Chi cục Thuế của Hà Nội của phóng viên (PV) Báo GĐ&XH, ngay tại các quận, huyện có nhiều dự án bất động sản, có thị trường được coi là rất nhộn nhịp thời gian này cũng không phát sinh giao dịch mua bán qua cơ quan thuế.

Trao đổi với PV Báo GĐ&XH chiều 3/11, ông Nguyễn Hữu Hùng, Phó Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận Cầu Giấy (Hà Nội) cho biết, tính từ 26/9, thời điểm Thông tư 161 có hiệu lực cho đến nay, Chi cục Thuế quận Cầu Giấy vẫn chưa nhận được một hồ sơ giao dịch nào gửi lên.

Ông Trần Văn Giáp, Chi cục trưởng Chi cục Thuế Hà Đông (Hà Nội) cũng cho biết, đến nay, Chi cục mới nhận được 1 trường hợp giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Hiện nay, các doanh nghiệp trên địa bàn quận đang phối hợp với cơ quan thuế để tiến hành các thủ tục cần thiết cho việc thực hiện chính sách thuế mới.

Cơ quan thuế địa phương lúng túng

Không chỉ có người nộp thuế, các cơ quan thuế địa phương cũng đang tỏ ra lúng túng. Nhiều cơ quan thuế địa phương được hỏi đã không thể đưa ra khẳng định chắc chắn “Trường hợp nào được coi là đầy đủ chứng từ xác định giá vốn để áp dụng mức thuế suất 25%?” hay “Trong trường hợp giao dịch có đầy đủ chứng từ xác định giá vốn, chi phí thì có được áp dụng theo thuế suất 2% hay không, hay buộc phải áp dụng theo mức thuế suất 25%?”.

Ông Nguyễn Hữu Hùng cho biết, trong trường hợp giao dịch có đầy đủ hồ sơ chứng từ xác định giá vốn và chi phí liên quan thì buộc phải tính theo mức thuế suất 25% trên giá mua và giá bán.

Còn ông Trần Văn Giáp lại cho rằng, người nộp thuế có thể lựa chọn cách tính 2% trên toàn bộ giá chuyển nhượng hay 25% trên mức chênh lệch giá bán trừ giá mua. “Không thể loại trừ trường hợp người ta thấy lợi hơn từ cách nộp thuế 2% tính trên giá chuyển nhượng và họ không khai báo giá vốn và chi phí đầu vào để được nộp theo mức thuế suất 2%”, ông Giáp nói. Tuy nhiên, ông Giáp cũng lưu ý: “Trường hợp này nếu cơ quan thuế phát hiện hành vi cố tình che giấu thông tin thì có thể sẽ bị xử lý vì hành vi trốn thuế”.

Bà Vũ Thị Mai, Cục trưởng Cục Thuế Hà Nội cho biết, theo đề xuất ban đầu của Bộ Tài chính, Thuế thu nhập cá nhân với bất động sản cho phép người nộp thuế được lựa chọn hai hình thức, nộp thuế tính theo chênh lệch giá mua, bán với thuế suất 25% hoặc nộp thuế trên giá chuyển nhượng với mức thuế suất 2%.

Tuy nhiên, sau đó Bộ Tư pháp cho rằng, trong luật không có khái niệm “lựa chọn” này nên sau đó Thông tư 161 quy định, nếu có đầy đủ chứng từ xác định giá vốn và chi phí liên quan thì áp mức thuế 25%. Trường hợp không đủ căn cứ xác định giá bán và giá mua thì áp dụng mức thuế suất 2% và tính trên giá chuyển nhượng.
 

                                                                                                                        Vanphucgia.vn - Theo Gia Đình